從購(gòu)房人到企業(yè),在很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)“金九銀十”都沒(méi)有這樣被業(yè)界期待,但凡風(fēng)吹草動(dòng)便吸引目光。曾在年初就被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“商業(yè)地產(chǎn)”,如今也在當(dāng)口成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)。從近期圍繞萬(wàn)科的消息便可看出,無(wú)論是收購(gòu)贏嘉中心還是藍(lán)山兩棟寫字樓將整售,傳統(tǒng)的“帶頭大哥”所引發(fā)的關(guān)注更體現(xiàn)“后住宅”時(shí)代的某種風(fēng)向。

轉(zhuǎn)型下的代表角色

“城市化進(jìn)程要求企業(yè)必須考慮商業(yè)地產(chǎn)。”早在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)被外界關(guān)注時(shí),北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶就對(duì)記者闡述過(guò)這樣的觀點(diǎn)。在他看來(lái),住宅市場(chǎng)在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)將處于“邁山頭”狀態(tài),商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行。

同樣的觀點(diǎn)在2009年還略顯謹(jǐn)慎,從“萬(wàn)科并不是絕對(duì)不會(huì)涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)”到今年的“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”,戰(zhàn)略方向其實(shí)并未改變。今年以來(lái),萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上不乏實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作:4月至5月間,萬(wàn)科在北京、西安、東莞和武漢,全力打造三個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目,總投資額達(dá)百億元。在北京,萬(wàn)科今年將啟動(dòng)共計(jì)40多萬(wàn)平方米的商業(yè)配套設(shè)施,這包括萬(wàn)科藍(lán)山G1、G3號(hào)樓,以及長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目和五號(hào)公社等商業(yè)部分。

盡管長(zhǎng)久以來(lái),萬(wàn)科常被人冠以“帶頭”,但實(shí)際上住宅市場(chǎng)領(lǐng)域的成績(jī)并不能代表商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì),遠(yuǎn)沒(méi)有華潤(rùn)、中糧等地產(chǎn)巨頭得心應(yīng)手。此番引起關(guān)注,更多是承擔(dān)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的代表角色,看到了萬(wàn)科的轉(zhuǎn)向也就看到了市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。

商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作不斷

2010年的樓市新政后,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)與繁榮期。由于國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的投資比重過(guò)高,當(dāng)新國(guó)十條一出臺(tái),進(jìn)入住宅市場(chǎng)投資者很快都陷入觀望態(tài)勢(shì),不再進(jìn)入住宅市場(chǎng),但這些投資者仍看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下,不少資金逆勢(shì)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著大量資金開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),各地商鋪、寫字樓等市場(chǎng)開(kāi)始升溫。廣州中介統(tǒng)計(jì)顯示,國(guó)十條之后,商鋪投資增長(zhǎng)較明顯。

更多的品牌開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始涌向商業(yè)地產(chǎn)。除一向只做住宅的行業(yè)老大萬(wàn)科則計(jì)劃將持有商業(yè)地產(chǎn)的儲(chǔ)備增至20%外。中糧、金地、華潤(rùn)置地、萬(wàn)通、凱德置地、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)等品牌房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也動(dòng)作不斷。剛剛過(guò)去的8月對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)屬于“半年報(bào)”時(shí)期。承上啟下之際,對(duì)未來(lái)的規(guī)劃其中亦不乏“商業(yè)地產(chǎn)”的味道。

遠(yuǎn)洋半年報(bào)顯示,因竣工量在時(shí)間分布上存在的不均勻性,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應(yīng)對(duì)密集調(diào)控時(shí)期的市場(chǎng)波動(dòng),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣,對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行了完善和調(diào)整,并將加大保障房、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度。

專注于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合生創(chuàng)展將向投資型物業(yè)發(fā)力,在下半年的計(jì)劃中除了發(fā)展住宅項(xiàng)目,也將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。合生創(chuàng)展總裁薛虎對(duì)媒體表示,目前有220萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備,正在運(yùn)作的約有100萬(wàn)平方米。目前合生創(chuàng)展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門。在未來(lái)的五年內(nèi),持有型物業(yè)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的四分之一,是合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

新機(jī)遇同樣考驗(yàn)投資者

在不少專家看來(lái),商業(yè)地產(chǎn)升溫既與房地產(chǎn)政策的調(diào)整與變化有關(guān),也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在國(guó)十條出臺(tái)之前,在優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策推動(dòng)下,住宅市場(chǎng)得到前所未有的發(fā)展與繁榮,商住產(chǎn)品無(wú)論是價(jià)格還是回報(bào)率上都出現(xiàn)了嚴(yán)重倒掛,即住宅的價(jià)格往往高于其住宅的產(chǎn)品的價(jià)格,從而使得大量的資金都涌入住宅市場(chǎng)。

而在新國(guó)十條之后,進(jìn)入住宅市場(chǎng)的信貸條件已經(jīng)發(fā)生較大變化,按照第二套以上住房的規(guī)定,其信貸條件與進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的條件相差無(wú)幾。就商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)看,要相同的信貸條件,當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場(chǎng)投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),特別是當(dāng)國(guó)十條就是對(duì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)投資投機(jī)進(jìn)行嚴(yán)格限制及市場(chǎng)預(yù)期改變時(shí),進(jìn)入住宅市場(chǎng)的投資者會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。