資本沖擊波

最新的數(shù)據(jù)顯示，盡管樓市成交量持續(xù)低迷，但房?jī)r(jià)降落似乎并不明顯，在此“價(jià)升量跌”的膠著時(shí)代，管理層發(fā)出調(diào)控政策不放松的最強(qiáng)音，房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從，透過(guò)近期披露的上市房企上半年事跡預(yù)告，或許我們從中跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策方向和力度。

上半年“成績(jī)單”亮麗

在半年報(bào)還沒(méi)有出爐前，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，經(jīng)歷了史上最嚴(yán)格的政策調(diào)控之后，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，上市房企上半年事跡無(wú)疑將直接收到影響：事跡大幅下滑，資金鏈重現(xiàn)緊張等等。但觀察上市房企近期發(fā)布的半年報(bào)成績(jī)單可以發(fā)明，新一輪宏觀調(diào)控似乎還難以撼動(dòng)國(guó)內(nèi)房企上半年的靚麗事跡，從國(guó)內(nèi)多家上市房地產(chǎn)企業(yè)流露的信息來(lái)看，各大房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售事跡和投資、開(kāi)工都沒(méi)有呈現(xiàn)明顯降落，事跡仍然浮現(xiàn)出高增加態(tài)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，包含萬(wàn)科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的56家上市房企頒布了半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其中有36家公司事跡報(bào)喜，有20家公司事跡報(bào)憂。很顯然，上市房企上半年事跡并非市場(chǎng)想象的立即“倒下”，相反多數(shù)公司事跡實(shí)現(xiàn)較大幅度的增加。其中，萬(wàn)科A上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)銷售金額367.7億元。中糧地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7400萬(wàn)元左右，增加幅度2306.78%。深深房A預(yù)增幅度達(dá)到728%。從凈利潤(rùn)額度看，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10億元，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8億元，陽(yáng)光股份凈利潤(rùn)則超過(guò)4億元，即使事跡預(yù)減30%~50%的金融街上半年凈利潤(rùn)也達(dá)到1.5億元~5.3億元。而在報(bào)憂的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度最大的中弘地產(chǎn)上半年虧損4000萬(wàn)元。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)行業(yè)分析師認(rèn)為，上市房企上半年事跡逆勢(shì)上漲的重要原因有兩個(gè)，一是今年第一季度樓市宏觀調(diào)控開(kāi)端前，市場(chǎng)增加相當(dāng)迅速，開(kāi)發(fā)商銷售事跡良好，而2009年上半年樓市處于恢復(fù)期，整體銷售基數(shù)較低，因此開(kāi)發(fā)商銷售事跡同比均處于上漲態(tài)勢(shì)。二是在一線城市受沖擊較強(qiáng)的情況下，二、三線城市為這些房企貢獻(xiàn)了較多的銷售事跡。包含萬(wàn)科等多家企業(yè)表現(xiàn)，一線城市成交量受到嚴(yán)重影響，但布局二、三線解救了遭遇調(diào)控的事跡為難。“本輪樓市調(diào)控以來(lái)，有相當(dāng)范圍的資金開(kāi)端流向二、三線城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。”廣發(fā)證券行業(yè)分析師對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

下半年或迎來(lái)嚴(yán)格考驗(yàn)

手中有糧心不慌。對(duì)房企而言，這“糧”除了地就是錢(qián)。有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上市房企全部上半年的事跡有所增加，但經(jīng)歷了半年多的政策累積效應(yīng)后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的要害時(shí)代。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由“量跌價(jià)穩(wěn)”向“量?jī)r(jià)齊跌”過(guò)渡的要害階段。而不斷加大的調(diào)控措施，下半年可能要真正接收市場(chǎng)嚴(yán)格考驗(yàn)，首當(dāng)其沖的就是資金鏈緊張。

2009年樓市火爆，各上市房企的事跡都達(dá)到了歷史高峰，多家公司調(diào)高了2010年銷售目標(biāo)。但數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成，同時(shí)，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明白下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日，恒大地產(chǎn)發(fā)布上調(diào)今年銷售事跡目標(biāo)至400億元，比年初360億元的目標(biāo)進(jìn)步10%以上。包含綠城、恒盛、龍湖等上市房企表現(xiàn)，將在下半年加大推盤(pán)力度。

“目前來(lái)看，下半年商品房新盤(pán)將迎來(lái)供給高峰，龍頭房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大。”中原地產(chǎn)研究中心人士表現(xiàn)，僅萬(wàn)科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬(wàn)平方米的新盤(pán)涌入市場(chǎng)，如果供給高峰到來(lái)而成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對(duì)房?jī)r(jià)形成本質(zhì)性的下調(diào)壓力。一位房企老總也對(duì)媒體坦陳，雖然開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實(shí)際上，很多房企已經(jīng)開(kāi)端面臨資金緊張問(wèn)題。與此同時(shí)，銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫(kù)存陡增，給開(kāi)發(fā)商的三季度的去庫(kù)存化帶來(lái)極大挑釁。“如果銷量在三季度持續(xù)下滑，必定將呈現(xiàn)資金鏈緊張的情況。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)悲觀的表現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)再融資的難度明顯放大。除了來(lái)自監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格的再融資審批外，持續(xù)下跌的股價(jià)也使得上市房企定向增發(fā)預(yù)案擱淺，招商地產(chǎn)、世茂股份、蘇寧環(huán)球等上市房企均已經(jīng)叫停增發(fā)。