魔方第一面:在地價上升的預期下,房企才有囤地的動機;同時,銀行提供的“金援”也為房企不斷推高地價提供了充足的彈藥。

最近有媒體公開的《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中顯示,北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災區(qū)”,4地閑置土地數(shù)量占全國近1/4。表中還顯示,在1457宗閑置土地中,58.2%是由于政府原因造成的。

房地產利益鏈 銀行是關鍵

通過表中的統(tǒng)計數(shù)據(jù),我們能夠看到政府的確在某些環(huán)節(jié)上“助長”了空置用地。但是,為什么這么多年以來很少有房地產企業(yè)反映這一現(xiàn)象呢?實際上,很多企業(yè)更愿意這樣“被動囤地”,因為地價始終在上漲。

“土地是各家房地產商競逐的首要資本,充足的土地資源才是房地產商賴以生存的根本。”中原地產某經理對記者說到。他還表示:“如果地價下跌的話,誰還會讓土地空置?各種各樣原因的囤地都直指明天土地價格的上漲。”

銀行、房地產商和政府之間存在著一條關系十分密切的利益鏈條,而銀行在其中起到了十分關鍵的作用。

北京某知名地產有限公司總經理表示:“三者最簡單的一條利益鏈是政府通過競價拍地獲得高額財政收入;開發(fā)商為了維持賴以生存的土地資源不惜惡性競價;理論上這種模式不可能持續(xù)太久,因為惡性競價會導致開發(fā)商'失血’過多而退出市場,從而也無法推動土地競拍。但是,當銀行將寬松的信貸提供給開發(fā)商后一切都變的不同了。進入到這樣的一個循環(huán)之后,地價只能上漲不可能下跌,因為開發(fā)商永遠不會'失血過多’。那么,這也就是為什么房價也會只攀不降。其實,建筑成本近年來一直溫和增長,根本構不成房價上漲的主要因素。”

根據(jù)中國房地產協(xié)會2009年初的統(tǒng)計顯示,中國房地產開發(fā)行業(yè)83%以上依靠銀行信貸這一間接融資渠道。而央行計數(shù)據(jù)顯示,2010年1~6月,全國主要金融機構房地產人民幣貸款新增1.38萬億元,6月末余額同比增長40.2%。

房企資金鏈面臨大考

有關專家表示,這次的名單劍指房地產企業(yè)最重要的融資渠道——銀行。如果這一渠道被收窄,,對地產商的資金鏈無疑將是一次嚴峻的考驗。

根據(jù)Wind統(tǒng)計顯示,截至到2010年上半年報告期末,全國40家房地產上市公司的平均資產負債率為61.13%,其中資產負債率接近或達到70%的有22家,占比高達55%;上半年經營活動現(xiàn)金流量凈額為-600.95億元,而去年同期則是401.36億元,相差超千億元。

上述數(shù)據(jù)表明,55%的房企具有較大的債務風險,甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現(xiàn)金凈流量味著房企“失血”嚴重,資金鏈斷裂的隱患可能隨時大規(guī)模爆發(fā)。

某業(yè)內人士告訴記者:“到2009年底,在經歷了1年的去庫存化之后,大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應不足的問題,后面加緊開發(fā)是必然的選擇。但是,隨著監(jiān)管部門對開發(fā)商囤地打擊力度的加大及銀行對開發(fā)貸規(guī)模的緊縮,開發(fā)商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”

北京武夷房地產開發(fā)有限公司某經理就對記者無奈地說到:“目前公司一直調動其它項目的資金來補貼武夷花園中區(qū)和西區(qū)空置土地的利息和維持費用。這給公司的資金鏈帶來了很大的不利,但是還好武夷的背后是國字頭的企業(yè),融資渠道和資金來源相對比較充裕。”

然而,對于一些中小房地產企業(yè),情況顯得有些不妙。美倫房地產有限公司就因為無力償還5934萬元債務,被迫轉讓給中關村子公司中關村建設。