國家對樓市的調(diào)控開始以來,豪宅市場也不可避免地受到了影響:據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,政府調(diào)控開始以來,北京市的豪宅銷量同比下跌了一半以上。不過在價格方面,北京市的豪宅售價卻未見降低,甚至在近期出現(xiàn)了逆市漲價的情況。而與此同時,越來越多的豪宅項目正在做近期入市的準備……種種跡象表明,伴隨著金九銀十的到來,豪宅項目的開發(fā)商們已經(jīng)做好了打硬仗的準備。

北京在售豪宅七成積壓

開發(fā)商不愿降價

“現(xiàn)在北京市售價最高的10個樓盤中,超過一半的項目一個月只能賣出一套房,但是這些項目卻沒有一個愿意降價的。”某業(yè)內(nèi)人士這樣道出了豪宅市場的怪異之處,而在目前來看,這種情況似乎還要持續(xù)。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:今年二季度開始截至8月末,售價排名前30位的北京市商品房住宅,總供應(yīng)為7509套,而合計僅銷售3957出套,庫存高達3552套;而未銷售的面積1396870平方米,更是超過已經(jīng)銷售的面積,按照已經(jīng)成交的價格統(tǒng)計顯示:上述30個項目(不包含已經(jīng)取消預(yù)售)合計總值為959億,而到目前依然有659億為積壓。占到了總銷售量的68.7%——近七成嚴重積壓。這其中尤其是一些戶型比較大、總價比較高的豪宅,到目前銷售率依然非常低。

例如,銷售均價最高的東釣魚臺家園,成交均價109382元/平方米,批準預(yù)售套數(shù)為87套,在第二季度僅售出3套;銷售均價靠前的七星摩根廣場,成交均價84541元/平方米,批準預(yù)售套數(shù)為192套,而在第二季度也僅售出3套。

多方面因素造成滯銷

開發(fā)企業(yè)壓力不大

分析人士認為,豪宅項目之所以會出現(xiàn)嚴重積壓,主要有著政策、市場操作等幾個方面的原因。

“首先,樓市新政從4月底開始,系列調(diào)控政策對需求的壓抑作用非常大,很多改善性需求都收到了明顯的影響;其次,豪宅的開發(fā)商都為一些業(yè)內(nèi)知名企業(yè),從企業(yè)形象等角度也很難率先降價,而且大部分為老項目后期,所以價格都保持堅挺,這也導(dǎo)致了銷售難有起色;第三,豪宅高總價越來越明顯,相比較商品房而言,豪宅不僅單價超過5萬,很多面積更是達到了近200平方米,高總價也在一定程度上抑制了購房人的需求。”

不過,從銷售數(shù)據(jù)也能看出的另一個事實,由于豪宅項目單價高,戶均面積也多超過300平方米,致使成交一套就能帶來數(shù)千萬的回款,基本能滿足開發(fā)商對流動性資金的單純需求。這也被相關(guān)專家指為開發(fā)商不愿降價的原因之一。

高端項目頻頻露臉

“金九”到來豪宅搶灘

然而與銷售低迷的狀況截然相反的卻是不少開發(fā)商進入8月下旬以來積極動作,已經(jīng)開始為“金九”的到來作準備。

北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示,截至8月24日,預(yù)計在9月開盤的項目達到了46個,相比新政之后的四個月預(yù)售入市項目均有非常明顯的上漲。數(shù)據(jù)顯示,其中純新盤達到了18個,可能創(chuàng)造2009年來的新高。

在新盤當中,從5月開始就明顯減少的豪宅供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的變化:禧瑞都、紅璽臺、霞公府、Park北京等項目紛紛露臉,給北京豪宅市場帶來了很多新增供應(yīng)。其中,位于王府井核心地段的霞公府項目更是將北京住宅銷售均價提到了一個新的高度。

Park北京營銷負責人蔡揚表示,Park北京的前期準備工作已經(jīng)完畢,預(yù)計9月將推出100套左右的精裝房源。而對于開盤時機,他認為目前的情況盡管還不明朗,但是“金九”帶來的購房人群肯定會讓熱點地段的豪宅項目得到充分展示。

龐博國際執(zhí)行董事劉東則表示,“高端樓盤的入市,與最近幾個月市場實際成交情況也有關(guān)系,在我們的實際監(jiān)測中,多個在售樓盤400平方米以上戶型,實際一手成交單價已經(jīng)達到每平方米8萬-9萬元了。”