新政實(shí)行一百天以來,與普通住宅的成交大幅下滑、新盤紛紛低于預(yù)期入市相比,高端住宅雖然成交量有些許下滑,但是價(jià)格卻逆勢上漲。DTZ戴德梁行第二季度報(bào)告顯示,北京高級(jí)住宅的平均售價(jià)持續(xù)上漲了12.37%。
DTZ戴德梁行華北研究部華北區(qū)主管魏東表現(xiàn):“擁有固定購置人群的高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”國民幣升值的長期預(yù)期,倒逼一些擁有大批資金的高端人群,在北京限新購一套住房的政策下,將眼光鎖定在高端住宅。業(yè)內(nèi)人士稱,房產(chǎn)稅短期開征無望,也是高端住宅需求上漲的一個(gè)重要原因。
逆勢上漲12.37%
7月26日是新政實(shí)行的第一百天,在這一百天中,房地產(chǎn)市場陷入張望,成交量持續(xù)低迷。盡管新盤大多選擇低價(jià)入市,老樓盤的后期則都采用了一些優(yōu)惠運(yùn)動(dòng),但是大多數(shù)樓盤的售樓處仍然十分冷清。
與普通住宅的成交量大幅下滑、價(jià)格滯漲的情況相比,高端住宅的價(jià)格不降反升,成交量也沒有明顯的下滑。
根據(jù)DTZ戴德梁行2010年第二季度報(bào)告顯示,第二季度,北京高級(jí)住宅的平均售價(jià)持續(xù)上漲了12.37%,達(dá)到每平米40133元。其中,CBD和第二使館區(qū)依舊為均價(jià)最高的區(qū)域,達(dá)到了每平米5萬元。
據(jù)統(tǒng)計(jì),新政頒布至今,5月-7月上旬,約有66%高端住宅樓盤成交價(jià)格上漲,只有34%樓盤成交價(jià)格略微回落。陳晟向記者表現(xiàn):“相對于成交量快速大幅下滑的普通住宅來說,高端住宅的成交量僅有些許下滑。”
魏東表現(xiàn):“新政對貸款的限制并沒有對高端住宅造成影響。高端住宅的付款方法幾乎都采用一次性付清的方法。”
同時(shí),2010年第二季度,高端住宅租賃市場整體回暖。
事實(shí)上,新政實(shí)行以來,為了穩(wěn)固房價(jià),北京市建委限制4萬元/平米以上項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放。5月份,僅有售價(jià)4.5萬元/平米的太陽公元一個(gè)項(xiàng)目拿到了預(yù)售證。6月份開盤的有均價(jià)4.7元/平米的世茂工三,當(dāng)月銷售37套,7月份目前銷售11套。7月開盤的高端住宅有均價(jià)41990元/平米的融華世家和均價(jià)44172-59440元/平米的富力星光家園。
但是有業(yè)內(nèi)人士向記者表現(xiàn):“對于高端項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放僅僅是緩發(fā),無法完整限制。下半年隨著中低端住宅入市量的增加,預(yù)計(jì)高端住宅的開盤項(xiàng)目數(shù)量可能會(huì)隨之增加。”
DTZ戴德梁行預(yù)計(jì),高端住宅價(jià)格將持續(xù)保持上漲趨勢。陳晟則認(rèn)為:“三季度,普通住宅會(huì)選擇降價(jià)獲取銷售量,可能會(huì)帶動(dòng)高端住宅的交易量。”
保值功效被看好
魏東向記者表現(xiàn):“高端住宅需求仍然茂盛。目前市場流動(dòng)性過剩,投資渠道比較少,高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”
魏東認(rèn)為,高端物業(yè)的保值是因?yàn)槠渌诘囟?以及頂級(jí)的品德�，F(xiàn)在地段特別好的公寓型高端住宅已經(jīng)屬于稀缺資源。
創(chuàng)下北京高端住宅價(jià)格最高紀(jì)錄的釣魚臺(tái)七號(hào)最小的戶型也有三百平米左右,釣魚臺(tái)七號(hào)每個(gè)月會(huì)因所售樓層的高低不同,均價(jià)有所不同,其6月份均價(jià)為8萬元/平米,7月份均價(jià)9.6萬元/平米。這樣算下來,一套釣魚臺(tái)的房子最少也要3000多萬,而客戶基礎(chǔ)都選擇一次性付款,這也充分表明高端住宅的客戶有著相對固定的一個(gè)群體。
事實(shí)上,高端住宅的堅(jiān)挺走勢與其購置群體有很大關(guān)系。
魏東表現(xiàn),新政使炒房者退出市場,但是一般的炒房者不會(huì)選擇高端住宅投資。真正的高端住宅的客戶更重視的是它們的保值功效,通常并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn),對于短期的升值不會(huì)太在意。
另一方面,陳晟認(rèn)為:“雖然高端住宅的價(jià)格比較堅(jiān)挺,但是其作為避風(fēng)港的作用并不是短期所能浮現(xiàn)的,要拉長到五至十年的時(shí)間衡量。當(dāng)然,未來保障性住房的增加也會(huì)凸顯高端住宅的品德,高端住宅會(huì)獲得比較大的升值可能。但是,房產(chǎn)稅的征收則會(huì)對高端住宅產(chǎn)生比較大的影響。”
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