房?jī)r(jià)漲勢(shì)漸弱

　　廈門(mén)樓市隱現(xiàn)下行

　　上周五，位于湖邊水庫(kù)的融景灣項(xiàng)目“特惠7000元”的消息震動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)，與之前開(kāi)盤(pán)起價(jià)每平方米23000元相比，降幅高達(dá)30%以上。雖然該項(xiàng)目相關(guān)人員表示，只是推出兩套特價(jià)房，但由此引發(fā)樓市價(jià)格松動(dòng)的話題不斷發(fā)酵。記者在走訪市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，“千萬(wàn)鉅惠”、“千萬(wàn)置業(yè)助購(gòu)金”同樣吸引不少購(gòu)房者關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入第四季度，缺錢(qián)將成為樓市普遍問(wèn)題:銀行缺錢(qián)、開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)、購(gòu)房者缺錢(qián)。在需求不斷萎縮和房源供應(yīng)持續(xù)放大的情況下，廈門(mén)樓市后市可想而知，第四季度廈門(mén)樓市房?jī)r(jià)或真正進(jìn)入松動(dòng)階段，不排除更多開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)以價(jià)促量。

　　漲勢(shì)漸弱 剛需購(gòu)房意愿降低

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：與8月相比，在全國(guó)70個(gè)大中城市中9月新建住宅價(jià)格環(huán)比持平的城市有29個(gè)，廈門(mén)是其中之一，相比去年同期，價(jià)格僅上漲5.9%，漲幅有所回落。

　　與房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足相對(duì)應(yīng)的則是越來(lái)越緊的銀行房貸。據(jù)悉，目前，廈門(mén)多家銀行都已上浮首套房貸利率。據(jù)悉，目前廈門(mén)建行針對(duì)首套房的貸款利率已經(jīng)上浮 5%~10%，具體上調(diào)多少要根據(jù)客戶情況來(lái)定。其他國(guó)有銀行和股份制銀行也基本上調(diào)了首套房貸款利率，幅度在5%~20%不等。按照初步的估算，首套房貸利率上調(diào)5%，相當(dāng)于加息約兩次，首套房的購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，購(gòu)房者稍微緩和的觀望情緒將再度加深。買(mǎi)房的“枷鎖”緊緊扣牢購(gòu)房者，特別是剛需購(gòu)房群，將承受更高程度的壓力。不過(guò)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，即使購(gòu)房者愿意接受利率上浮，也不一定貸得了款。據(jù)調(diào)查，目前廈門(mén)已經(jīng)有部分銀行停辦個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，首套房貸款也已經(jīng)停辦。

　　日前，廈門(mén)地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)推出的“銀行上調(diào)首套房利率 哪個(gè)群體最受傷”的調(diào)查中，在885名網(wǎng)友參與的調(diào)查結(jié)果中顯示，89.1%網(wǎng)友認(rèn)為銀行上調(diào)首套房利率，首次置業(yè)者最受傷;81.4%網(wǎng)友認(rèn)為最嚴(yán)重的后果會(huì)使首次置業(yè)者取消購(gòu)房計(jì)劃。在整個(gè)調(diào)查中，幾乎出現(xiàn)一邊倒的情況。

　　限購(gòu)影響

　　高端住宅成交尷尬

　　雖然十月第二周樓市剛需樓盤(pán)放量，憑借合理定價(jià)一舉創(chuàng)下環(huán)比大幅上漲160%的佳績(jī)。但高端住宅的成交似乎不是很盡如人意。

　　與今年6月、7月的供需兩旺相比，近期的廈門(mén)高端住宅市場(chǎng)有些沉寂。在8月、9月的成交排行榜上，則再難覓豪宅身影。

　　島內(nèi)樓盤(pán)售價(jià)普遍在2萬(wàn)元以上，通常被認(rèn)為是目前大部分高端項(xiàng)目的集中區(qū)域。因此，島內(nèi)近期的成交量，可在一定程度上反映出高端住宅市場(chǎng)的情況。觀察近 3個(gè)月島內(nèi)外住宅成交面積比重：島內(nèi)所占的比重從7月的45.43%，回落到8月的35.7%，再跌至9月的23.12%;整體以每月10%左右的幅度直線下降。

　　不少島內(nèi)豪宅都遇到一個(gè)類(lèi)似的問(wèn)題，一期房源推出還能維持一定的銷(xiāo)售量，到二期推盤(pán)情況就大相徑庭了，有些豪宅項(xiàng)目甚至連續(xù)月銷(xiāo)售呈現(xiàn)個(gè)位數(shù)，這種尷尬讓不少島內(nèi)高端樓盤(pán)放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏。

　　中國(guó)鐵建海曦營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王曉敏表示，島內(nèi)高端住宅置業(yè)群體多為改善型客群和異地客群，受制于限購(gòu)令的影響，不少購(gòu)房群體需求被抑制，才造成當(dāng)前這個(gè)成交尷尬局面。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析，除了政策影響因素外，島外豪宅調(diào)價(jià)的被動(dòng)性也使得其去化受阻，隨著更多豪宅項(xiàng)目的陸續(xù)供應(yīng)，豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力將更加凸顯，不排除部分豪宅降低“身份”下調(diào)價(jià)格走量，融景灣便是一個(gè)典型案例。

　　樓市震蕩下行

　　調(diào)控效果或可期

　　來(lái)自廈門(mén)房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月19日，廈門(mén)在售樓盤(pán)總數(shù)為704個(gè)，總批售住宅套數(shù)為256311套房源，當(dāng)前可售房源為 22939套。若以九月高成交量2809套計(jì)算，僅僅去化這些庫(kù)存所需的時(shí)間約8個(gè)月。加上當(dāng)前新供應(yīng)房源第四季度的持續(xù)面市，樓市銷(xiāo)售壓力可知。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至。中國(guó)銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)預(yù)測(cè)，商品住宅價(jià)格調(diào)整拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來(lái)。

　　種種跡象表明，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)�發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)放松，這將導(dǎo)致購(gòu)房者需求萎縮，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的存貨壓力;另一方面，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過(guò)打折促銷(xiāo)等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實(shí)現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面。

　　不少業(yè)內(nèi)人士在采訪中也表示，房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，在開(kāi)發(fā)貸收緊、按揭貸款利率上升、市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步確立。不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商有不同觀點(diǎn)，中鐵源昌置業(yè)副總經(jīng)理侯桂蓉則表示，雖然當(dāng)前樓市銷(xiāo)售壓力存在，但開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了2008年的危機(jī)后，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增加了，挺過(guò)‘嚴(yán)寒期’應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。