類型 1：降了也不買賬

　　從目前市場表現(xiàn)來看，雖然項目降價的范圍和力度均有所增加，但是仍有不少項目在價格下調(diào)后并沒有換來理想的銷量。

　　以通州為例，今年以來，通州房價經(jīng)歷了大跌的洗禮，成為北京樓市中公認的最先降價、降價打折最多的區(qū)域。不過，多個前期一直處于降價漩渦中的樓盤，如潤楓領(lǐng)尚、珠江拉維小鎮(zhèn)、京貿(mào)國際城等，成交情況并不如意。

　　8月底，潤楓領(lǐng)尚曾對外宣稱推出百套限時特惠房源，13000元/平方米起，包括55平方米零居、70平方米一居、88平方米兩居和89平方米三居，同時辦卡還能再享受98折優(yōu)惠。與今年5月該樓盤獲取預(yù)售許可證時27000元/平方米的擬售均價相比，潤楓領(lǐng)尚被業(yè)界稱為“對折甩賣”。不過，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，該樓盤至今僅簽約一套房源，成交均價為17947元/平方米。

　　此外，京貿(mào)國際城也從去年底2.68萬元/平方米的最高峰降到1.98萬元/平方米，因為每平方米一次性降價7000元而成為著名的“北京第一降”。不過記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查詢得知，降價并沒有換來可觀的交易量，在開盤近一年之后，該樓盤推出的420套房源僅成交265套，年簽約率僅為63%。

　　據(jù)悉，本月底京貿(mào)國際城還將再次打折，將推出不足1.4萬元/平方米的特價房，不過記者致電售樓處，銷售人員表示，截至目前參與排號的客戶僅有約200組，而即將推出的房源套數(shù)為400多套。“一般來講，通過排號最終成交的比例大概僅為30%”，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，這樣的前期蓄客情況并不樂觀。

　　事實上，通州不少在售樓盤價格不斷“探底”，但往往僅第一次降價能換來不錯的成交量，之后的降價效果并不明顯，盡管目前通州一些項目售價已經(jīng)幾近底部，但市場依然不買單。

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8-10月3個月通州成交房價出現(xiàn)非常明顯的松動，房價從17000/平方米到16000/平方米再到15000 /平方米，實現(xiàn)了三級跳。其中，百合灣、華業(yè)東方玫瑰、天時名苑等項目均出現(xiàn)明顯的價格下調(diào)，但是開發(fā)商“以價換量”的計劃似乎依然難以挽回通州樓市的 “疲軟”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月1日至10月10日，通州在售的主要16個住宅項目中，簽約住宅總套數(shù)為400套，總簽約項目總值為 7.3億，除個別項目外，大部分依然銷售冷清。

　　張大偉認為，雖然目前來看通州的成交房價已基本回到去年年初水平，但實際降價較多的依然集中在部分項目，大項目的價格下調(diào)幅度并不大，價格未跌到位是市場不買單的主要原因。其次，目前自住需求占據(jù)市場9成以上，這部分需求的觀望情緒更加濃郁，特別是在房價已經(jīng)開始松動的區(qū)域，自住需求反而對價格的下調(diào)持有更加期待的心理，買漲不買跌。最后，通州庫存及潛在供應(yīng)量都比較多，目前在售項目大部分并非交通便利區(qū)域，這也明顯影響了成交量。

　　類型 2：立竿見影

　　從9月成交套數(shù)排行榜中也可以看出，目前成交情況較好的項目當(dāng)中大部分采取了降價換銷量的營銷策略。以排名第一的遠洋一方項目為例，該項目8月份成交均價為21311元/平方米，9月份則跌至18292元/平方米，而與其一路之隔的北京新天地項目至今仍保持20000元/平方米以上的銷售均價。

　　除遠洋一方外，位于排行榜前20名的項目當(dāng)中，中建玲瓏山、加州水郡、住總?cè)f科金域華府、華業(yè)東方玫瑰、天時名苑、金地仰山等項目均出現(xiàn)成交價格的回調(diào)，其中中建玲瓏山項目月度回調(diào)幅度高達18.5%，而天時名苑項目前期期房成交均價為20000元/平方米左右，而9月份轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后僅為 16330元/平方米。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，近幾個月的樓市成交現(xiàn)狀中，價格對于成交量的影響顯得尤為突出，因此新入市的項目當(dāng)中，開發(fā)商多以價格作為贏得市場的重要手段。而這一做法也得到了市場的驗證，遠洋一方項目大幅降價銷售，因此殺入9月北京樓市成交套數(shù)排行榜，搶得第一的寶座，9月份成交套數(shù) 271套，實現(xiàn)銷售回款4.62億元。

　　類型 3：虛晃一槍

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至10月10日，北京從9月1日開始的“金九銀十”中，入市商品房期房住宅項目達到了34個，在入市的34個項目中，有明確優(yōu)惠的達到了22個項目，其中有7個項目針對部分客戶出現(xiàn)了95折及更多的優(yōu)惠。優(yōu)惠幅度最大的項目(貸款每平米優(yōu)惠3000元，全款每平米優(yōu)惠4000元)，而且大部分項目都表示，到售樓處現(xiàn)場還可以有一定的優(yōu)惠，可見增加優(yōu)惠已經(jīng)成為樓市的普遍現(xiàn)象，然而不少購房者到了項目售樓處發(fā)現(xiàn)，中意的房子價格依舊堅挺，開發(fā)商打出的降價口號更多的時候是個促銷的噱頭。

　　據(jù)悉，9月至今北京合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價出現(xiàn)相比8月份下調(diào)的只有14個項目，而持平的為173個項目。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，滯銷項目中很多都是高端項目，比如玉湯山莊園、中海九號院、華府莊園等。“而且他們的定價與成交價之間的差價率也低于周邊項目，購房者的獲利感受偏低。”加上早期項目定價較高，開發(fā)商在新入市項目定價上偏于保守，早期項目比新項目及周邊其他項目定價平均高出10%左右。

　　“對于目前房地產(chǎn)企業(yè)來說，降價是他們沒有辦法回避的、不愿意選擇的，但是沒有辦法不能不選擇的唯一手段”，在近日某論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉呼吁廣大房企，暗降不如降、晚降不如早降，否則市場信心將會更脆弱。