7月份以來,房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升,一度令投資者認(rèn)為板塊的底部或已探明。然而周一晚間住建部負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移貫徹國發(fā)(2010)10號文件及相干配套措施,嚴(yán)格履行差別化的住房的信貸政策,無疑給當(dāng)前反彈勢頭正猛的地產(chǎn)股當(dāng)頭一棒,接下來,該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦荨?/p>

地產(chǎn)政策壓縮會否是常態(tài)

主持人:面對本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股,這次住建部強(qiáng)調(diào)的從嚴(yán)履行二套房政策,將會給板塊帶來什么影響?

中投證券:我們認(rèn)為,目前出臺新的地產(chǎn)的調(diào)控政策的可能性較小,強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)履行二套房政策,也只是保持此前的政策,預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策進(jìn)一步嚴(yán)格可能性小,三季度或就此保持壓縮現(xiàn)狀,難以呈現(xiàn)“放松”。

瑞銀證券:我們認(rèn)為,政府正打算推出新政并在2010年三季度更加嚴(yán)格履行調(diào)控政策,這將令房價(jià)在2010年下半年下跌。具體而言,國土資源部將保證70%的土地供給給政策性住房和中小套型商品房;同時(shí)嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,而且目前一半以上的閑置的土地是由于處所政府原因造成的,故將出臺的新政策將致力于解決這個問題;此外,還將嚴(yán)格土地出讓新合同的履行問題,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)開竣工日期。

國元證券:我們認(rèn)為,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡,并且對于購房和開發(fā)貸款呈現(xiàn)放松跡象導(dǎo)致的政策導(dǎo)向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然,周一晚間的表態(tài),表明地產(chǎn)政策短期還不會放松。

英大證券:盡管周一晚間住建部再次表態(tài),但我們認(rèn)為,下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對已有政策實(shí)行后果的觀察期,從目前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢斷定,暫時(shí)可能不會推出更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房價(jià)仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標(biāo)

主持人:在目前房價(jià)與成交量處于膠著的狀態(tài)下,你們?nèi)绾慰创�房價(jià)對政策導(dǎo)向的意義呢?

中投證券:我們認(rèn)為下半年出臺新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先,5月份全國商品房成交量跌至去年同期程度,6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次,70個大中城市房價(jià)漲幅已經(jīng)開端回落,而且大型地產(chǎn)商在一線城市開端試探性降價(jià),京、滬、杭新盤入市價(jià)較原打算低10%以上。

可以說,全國房價(jià)漲幅初現(xiàn)“拐點(diǎn)”,一線城市房價(jià)也剛開端下跌。5月份,全國70個大中城市房價(jià)同比漲12.4%,比上月回落0.4個百分點(diǎn);環(huán)比漲0.2%,是去年4月以來的最低漲幅。5月份,從一線城市二手房價(jià)格來看,深圳與上海房價(jià)開端下跌,北京微跌;三地房屋均價(jià)仍高于09年底的程度。

根據(jù)5月份一線城市的二手房均價(jià)情況,若以樂觀的市場預(yù)期來看,則房價(jià)將跌至09年底的程度,北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%,6.5%與1.8%;若以悲觀市場預(yù)期來看,則房價(jià)將跌至09年三季度的程度,北京、上海與深圳分辨仍需要下跌14%、15%及12%。

瑞銀證券:我們認(rèn)為,住宅開發(fā)商的苦日子尚未到頭,我們?nèi)詫ψ≌�開發(fā)類個股持謹(jǐn)慎態(tài)度,原因是政府的最新訊息不是讓當(dāng)前政策轉(zhuǎn)向,而是2010年下半年加大政策履行力度。不過,我們?nèi)钥春蒙虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

國元證券:我們根據(jù)成交量和股價(jià)的變動進(jìn)行聯(lián)動性的比較,得出以下觀點(diǎn)。

其一,國家出臺房地產(chǎn)新政以來,全國各個城市的房地產(chǎn)成交量已開端有所反應(yīng),但成交均價(jià)依舊處于高位。

其二,通過房屋成交量、房價(jià)和股價(jià)的比較發(fā)明,成交量和股價(jià)的相干性更高,成交量將會提前股價(jià)1-2個月時(shí)間反應(yīng)。

其三,我們將房價(jià)和房屋成交量的調(diào)劑情況總結(jié)為四個階段,現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)處于第一、第二階段中間,概括為房價(jià)處于高位,成交量逐步下跌。

其四,從國家統(tǒng)計(jì)局頒布的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況處于高位,預(yù)計(jì)會在半年到一年的時(shí)間回到正�；蛘叩臀弧�

其五,珠江三角洲地區(qū)的房價(jià)和成交量對于全國有先導(dǎo)作用,深圳地區(qū)在2009年11月已呈現(xiàn)剪刀差,現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)開端松動,預(yù)計(jì)全國將會在3-6個月后呈現(xiàn)房價(jià)下跌的情況。

其六,2008年的行業(yè)調(diào)劑由于呈現(xiàn)了全球金融危機(jī),國家出臺了一系列的救市政策后走出低谷,歷時(shí)一年時(shí)間。此次行業(yè)調(diào)劑,由于缺乏外部刺激因素,預(yù)計(jì)國家出臺鼓勵政策的時(shí)間周期會拉長,但各個公司在經(jīng)歷了2008年的調(diào)劑后,應(yīng)對危機(jī)和調(diào)劑的對策將會快于2008年,因此,我們預(yù)計(jì)此次調(diào)劑的周期也將會保持一年時(shí)間。