“上市的房地產(chǎn)公司，近期以來的股票價(jià)格，基礎(chǔ)每天都是‘綠旗飄飄’。地產(chǎn)板塊的股票，今年以來的表現(xiàn)一直不佳。一方面是受到大勢影響，另外，樓市新政的影響也是相當(dāng)大的，”平安證券有限義務(wù)公司南京太平北路證券營業(yè)部財(cái)富管理部分析師謝琦表現(xiàn)，“總之，地產(chǎn)企業(yè)今年要想從股市圈錢融資，可能性已經(jīng)相當(dāng)小了。”
另外，謝琦還告訴記者，市場有這樣的傳言：證監(jiān)會(huì)將會(huì)關(guān)閉地產(chǎn)企業(yè)IPO或再融資的通道。“雖然還未經(jīng)證實(shí)，但一般來說這種傳言不會(huì)是空穴來風(fēng)。這就意味著，監(jiān)管部門的調(diào)控政策是相互配合互起作用的，地產(chǎn)企業(yè)近期內(nèi)想通過股市融資，難度可想而知。”
謝琦表現(xiàn)，好公司不等于好股票，所以股票和公司部是可以嚴(yán)格劃分的。公司為價(jià)值，股票僅是價(jià)格。地產(chǎn)行業(yè)以及地產(chǎn)公司依然面臨嚴(yán)格挑釁，預(yù)計(jì)后面還將有一系列的調(diào)控措施出臺(tái)。隨著銀根的持續(xù)壓縮，地產(chǎn)行業(yè)勢必呈現(xiàn)更多重組和整合，大批中小型地產(chǎn)公司最終將會(huì)消散。
“地產(chǎn)股畢竟是處于股市這個(gè)預(yù)期市場，所以價(jià)格包含一切信息，目前的交易價(jià)格已經(jīng)能夠充分反應(yīng)交易者對未來行業(yè)發(fā)展的擔(dān)心。因此目前的交易價(jià)格是可以充分體現(xiàn)地產(chǎn)股未來調(diào)劑空間的，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大，”謝琦坦言，“不過地產(chǎn)股雖然已經(jīng)可以充分反應(yīng)投資者對于地產(chǎn)行業(yè)未來的預(yù)期，不過這只能闡明泡沫被擠干了，至于未來股價(jià)能否上漲，還并不可妄言。”
當(dāng)被問及房企是否缺錢時(shí)，謝琦干脆的答復(fù)打消了記者的疑慮，“確定是缺的，特別是土地囤積越多的，越倒霉！”
謝琦分析，自從今年4月樓市調(diào)控政策出臺(tái)以后，房價(jià)雖然沒有明顯下跌，但成交量萎縮5~7成，資金回籠不利是確定的。與此同時(shí)，政府加強(qiáng)對拍賣土地的把持，2年不開發(fā)，就強(qiáng)迫回收。加上銀行銀根壓縮，這些對房企的資金鏈都是極大的考驗(yàn)。
“以發(fā)文情勢的行政政策導(dǎo)向，和以進(jìn)步利率水準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向相聯(lián)合，房企在資本市場融資的路，可以說是一下子就被大幅度收窄了。”
>>>>民間借貸：
鋪開多種融資渠道
在前一輪行業(yè)低迷的2008年，江蘇華信投資管理有限公司曾經(jīng)成功運(yùn)行過這么一樁案子。
江蘇某家地產(chǎn)公司由于資金鏈斷裂問題，拿下的土地閑置著不能及時(shí)開發(fā)。眼看著預(yù)期的開工時(shí)間一天天過去，喪失一天天變大，土地被收回的危險(xiǎn)性也在進(jìn)一步增加�？墒牵摴镜馁Y金問題仍然無法解決。
偶然的機(jī)會(huì)，華信投資的工作人員與這家地產(chǎn)公司接洽上了。于是，情況有了質(zhì)的轉(zhuǎn)機(jī)。
華信投資拿出一套計(jì)劃，地產(chǎn)公司非常滿意，兩家公司一拍即合，將這個(gè)眼看就要“黃”了的工程順利持續(xù)了下來。
這套計(jì)劃的具體做法就是，華信出資，以地產(chǎn)公司的合作方名義，與這家地產(chǎn)公司一起，合作開發(fā)這個(gè)工程。成果非常順利，兩家公司合作過程非常高興。
“房企融資不必定非要以借貸的形勢，況且在我們公司，民間借貸的情勢其實(shí)已經(jīng)是很‘低級’容易受‘輕視’的方法了，”江蘇華信投資管理有限公司總裁王曉明說，“除了我們成功運(yùn)作過的合作方法，民間資本還可以通過股權(quán)介入、收購項(xiàng)目等等多種融資道路，介入到地產(chǎn)行業(yè)，從而幫助房企度過行業(yè)低迷期。”
房子建到一半蓋不下去的時(shí)候，“我們可以出資收購在建樓盤，讓工程得以持續(xù)，”王曉明介紹，“另外，到尾期還差一點(diǎn)資金接不上的時(shí)候，也可以通過短期借貸將工程持續(xù)。”
王曉明告訴記者，目前，華信還在摸索一種新的房地產(chǎn)行業(yè)融資道路，將股權(quán)和債權(quán)相聯(lián)合。“比如，開發(fā)商在開端時(shí)資金不足，跟不上。我們就可以以股權(quán)介入的方法進(jìn)入工程開發(fā)階段，一旦開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)機(jī)動(dòng)以后，我們就退出，將股權(quán)轉(zhuǎn)化成債權(quán)。這是非常機(jī)動(dòng)的融資方法，目前，就有好幾家地產(chǎn)公司正主動(dòng)與我們洽談。”
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