網(wǎng)民們都說我是保持房價應當上漲的“天下第一人”,因此也成為了網(wǎng)民們認為是最該打的人。是的,在未來的一二十年中,中國的房價仍將始終處于上漲的趨勢。今天我仍保持這種斷定,但我并不認為中國房價上漲的幅度應快于或大于收入增加和經(jīng)濟增加的幅度,特別是在政策的刺激之下產(chǎn)生的過快增加。在貨幣超發(fā)下產(chǎn)生的資產(chǎn)價格過快增加,并不是一種合理的增加,有可能損壞中國的宏觀經(jīng)濟。
特別是人口輸入較快的城市,房價的上漲不是由本地居民的收入程度斷定的,而是由外來財富的匯聚速度與程度決定的。而人口輸出地城市則在指令打算的土地供給制度下,房價仍處于較低的程度。
因此,我認為并且在呼吁,部分房價過快上漲的城市應適當?shù)陌殉謨r格上漲的幅度,包含合理的調(diào)控現(xiàn)有的銷售價格。不是供求關系中價格不應上漲,而是在國家無才能用擴大供給的方法解決增加供給來平衡價格時,就只能用行政的手段來強迫性的限制和克制需求,讓庫存迅速增加,并迫使開發(fā)商無法保持合理的現(xiàn)金流,那么就可能呈現(xiàn)強迫之下的被動局面。
在中國行政命令的手段既可以讓經(jīng)濟從低谷迅速地爬升,同樣也可以將某一行業(yè)的上升變?yōu)榻德洹ｋm然這并不符合經(jīng)濟的規(guī)律和市場經(jīng)濟的原則,但卻能有效地防止某些因經(jīng)濟問題而帶來的政治風險,能在短期內(nèi)給經(jīng)濟調(diào)劑留下一個必要的空間。
也許與2008年不同的是,現(xiàn)在的房價給了開發(fā)商降價的余地,2009年的價格回升讓開發(fā)商的房價有了盈利的空間,不至于像2008年虧損也要銷售房子以保證現(xiàn)金流。
問題是沒有一個開發(fā)商知道應如何降價,應降多少是合適的,因為這個花費需求的降落不是經(jīng)濟與市場的供求關系變更所引發(fā)的,而是行政措施的重壓之下扭曲的。這個扭曲是沒有經(jīng)濟數(shù)據(jù)支撐和無法斷定的。也不知道這個行政措施會否成為一種長期的政策。
銀行用壓力測試的方法可以盤算出房價下跌對壞賬的影響,但如果社會、媒體將這種測試誤導為市場的預期則是危險的。而開發(fā)商卻無法用這種測試的方法知道花費者是否買賬,畢竟這里只有政治而無市場規(guī)律可言了。
尤其是兩級分化的局面開端呈現(xiàn)了。一線的重點城市中,房價過高、上漲過快且嚴重供不應求的城市,房價已呈現(xiàn)了波動,庫存已呈現(xiàn)了上升,甚至超過了2008年的庫存。但三、四線城市和部分二線城市的房價本來就處于低位,目前正處于上漲的過程,花費需求也在增加。這就形成了可能在不該降的城市降了,反而銷售暴增;該降的城市降了,銷售反而降落,因為人們?nèi)栽谂瓮懈蟮慕捣尸F(xiàn)。買漲不買落的博弈不僅在股市中會呈現(xiàn),在樓市中也會呈現(xiàn)。
沒有明白的目標與預期,成為了當前股市與樓市低迷的重要原因,股市天天喊已進入了合理的價格區(qū)間,但仍沒有資金進場,仍處于較低的指數(shù)階段。樓市也許同樣會在這種局面下呈現(xiàn)僵持的階段。
在強迫的政策壓力之下,降房價已成為了主色調(diào),降已成為了一種必定。但降到多少卻是一種心理、精力、資金與戰(zhàn)略的博弈過程。中國的宏觀經(jīng)濟也成為了博弈中的就義品。每次經(jīng)濟下滑時,房地產(chǎn)業(yè)就挺身而出成為拉動投資與經(jīng)濟增加的主力軍。同樣每次的經(jīng)濟過熱時,房地產(chǎn)業(yè)就成為調(diào)控的重中之重,此次也是同樣。
不從土地供給上增加、不從貨幣總量上把持,而以房價為目標的調(diào)控必定導致這種難題的呈現(xiàn)。
為了政治降價是必定的,否則中國的經(jīng)濟必定呈現(xiàn)下滑的趨勢。宏觀經(jīng)濟的下滑也必定帶來房地產(chǎn)的困境,這是所有人都不愿意看到的現(xiàn)象,最終也必定呈現(xiàn)房價的下調(diào)。與其是魚逝世網(wǎng)破,不如各退一步,共同搶救中國的經(jīng)濟安穩(wěn)增加。
開發(fā)商的主動降價是可能做到的,但降價之后的市場則必定是花費者說了算。如果花費者在博弈中仍不滿政策的限制性條件,則降價就不再是讓花費增加的必要條件了。
但愿政策非市場化時,市場仍保持理性,否則中國的經(jīng)濟就難以在政策的扭曲中于獨木橋上表演平衡才能了。
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