【世界財(cái)經(jīng)報(bào)道】房地產(chǎn)市場(chǎng)張望的成果,是令人始料不及的房租上升,讓收入水準(zhǔn)不高的租房者成為直接收害者。

6月30日,鏈家地產(chǎn)頒布上半年北京住宅租金情況顯示,2010年上半年全市套均租金2792元/月,同比上漲18.5%左右。其他一線城市上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲,特別是進(jìn)入5、6月以來(lái),租金漲幅大約在20%左右。按照北京城區(qū)打算,目前人均租金累贅達(dá)到每月1000元,今年1月至4月,北京市城鎮(zhèn)居民人均可安排收入為10069元,月均可安排收入為2500元左右。這意味著,房租占收入的比重已接近40%!租房客平均將一半收入用于租房。這是一個(gè)驚人的數(shù)據(jù),闡明普通人的住房成本十分高昂。

租金與就業(yè)、與收入直接掛鉤,按理不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體環(huán)境狂漲,令人奇怪的問(wèn)題是,為什么租房客對(duì)于房租急劇上漲毫無(wú)抵抗才能?

最重要的原因是,去年貨幣發(fā)行量過(guò)大與一直以來(lái)的高房?jī)r(jià)收益,光打雷不下雨的房產(chǎn)稅,讓很多手擁數(shù)套房的投資客擁有比較充分的現(xiàn)金流,不必急于套現(xiàn),而租房收益避稅措施極多。

房租大漲是我國(guó)收入分配不均衡的反應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)交易中有25%以現(xiàn)金進(jìn)行交易,完整沒(méi)有金融杠桿,闡明有一些投資客坐擁巨額現(xiàn)金。當(dāng)投資客不需要為房產(chǎn)融資與持有成本發(fā)愁時(shí),就會(huì)以安閑的心態(tài)坐地漲價(jià)。另一些需要承擔(dān)融資成本上升的投資客,在交易量急劇降落時(shí),可以通過(guò)進(jìn)步租金讓租客承擔(dān)自己的融資成本。

房租上升則房?jī)r(jià)租金比降落,房?jī)r(jià)租金比降落表明房產(chǎn)投資價(jià)值提升。2009年以來(lái),中國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,租金卻停止不前,國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)租金比的上限是300,而中國(guó)中心城市的這一指標(biāo)一般都在400以上,有些房?jī)r(jià)畸高的城市超過(guò)600甚至達(dá)到1000以上。

不過(guò),通過(guò)向租客轉(zhuǎn)嫁成本擠壓泡沫的后果有限,就算房?jī)r(jià)租金比降落,中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格仍然高不可攀。有網(wǎng)友曾經(jīng)算過(guò),南京雨花臺(tái)區(qū)豪華裝修的最高租房?jī)r(jià)格是3000元/月,房屋130平方米。盤(pán)算下來(lái),每月每平方米租金為23元,年租金為276元,按照5%的收益率,資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于276/0.05=5520。也就是說(shuō),如果能夠以5520元/平方米購(gòu)置該房,則出租收益為23元/平方米,年收益率為5%。筆者持續(xù)盤(pán)算,房租增加到3500元,則每年每平方租金為312元,如果年收益不變,則購(gòu)置該處房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)為每平方米6240元,現(xiàn)在一線城市中心城區(qū)還能找到如此便宜的房?jī)r(jià)嗎?

房租大漲也是我國(guó)大城市溢價(jià)過(guò)高的表現(xiàn)。為什么大城市生活成本如此之高,大家依然趨之若鶩?原因很簡(jiǎn)略,我國(guó)存在全球第一的大城市溢價(jià),所有的行政資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源都向大城市集中,大城市生活成本高,相應(yīng)的機(jī)會(huì)也多,相比而言,機(jī)會(huì)成本降落。那些擁有戶籍的城市貧困階層,可以享受大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的較高的養(yǎng)老保障,也不愿意離開(kāi)大城市。中國(guó)名牌大學(xué)的學(xué)生十之八九流入美歐,即使留在國(guó)內(nèi)的絕大多數(shù)在大城市創(chuàng)業(yè),而不會(huì)也不甘到二三線城市,這并不是學(xué)生本身的覺(jué)悟問(wèn)題,而是機(jī)會(huì)成本與社會(huì)資源綜合考量下的理性選擇。

房地產(chǎn)投資客進(jìn)步房租,就是享受大城市的紅利的表現(xiàn)。如果中國(guó)不能廢除戶籍藩籬,如果社會(huì)保障系統(tǒng)不能做到全國(guó)統(tǒng)一,如果社會(huì)資源依然通過(guò)行政手段源源不斷流入大城市,那么,大城市的溢價(jià)將越來(lái)越高,不是通過(guò)房租就是通過(guò)養(yǎng)老等方法表現(xiàn)出來(lái)。

最后,也是最重要的原因是,我國(guó)對(duì)于租房者缺乏最起碼的法律保護(hù)。

德國(guó)、加拿大等國(guó)對(duì)于租房者有完善的法律保護(hù)。以德國(guó)為例,有一半家庭租房居住,重要有兩方面的原因:一是租房者權(quán)益受到嚴(yán)格保護(hù),房屋承租人對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利屬于受憲法保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)德國(guó)民法的相干規(guī)定,房東非經(jīng)過(guò)訴訟道路,不得逼迫房客搬出。如果法院判令房客搬出,在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前,租賃關(guān)系也一直存續(xù),房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利。一般情況下,房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過(guò)20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上脒M(jìn)步租金,也必須經(jīng)過(guò)房客的批準(zhǔn)。如果房客不批準(zhǔn),房東只能提起訴訟,而不能自己強(qiáng)行進(jìn)步租金。