十一前后出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,并不能稱之為真正意義上的新政,限購(gòu)、停貸等措施僅僅是對(duì)4月份出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)和細(xì)化,并無(wú)太多新意。針對(duì)十一前后出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,銀聯(lián)信分析師陳永明向記者表示。

3月份政府工作報(bào)告中第六個(gè)任務(wù)——著力保障和改善民生,促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步提出要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。

對(duì)于國(guó)家政策調(diào)控的最終目的,陳永明認(rèn)為僅從通知可揣測(cè)得知——房?jī)r(jià)快速上漲,一定要管;小幅上漲呢?不管;房?jī)r(jià)穩(wěn)定呢?也不管。那么,房?jī)r(jià)下跌呢?政策只字未提促使房?jī)r(jià)下跌等語(yǔ)句。

10月11日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部三部委發(fā)布的通知要求:省級(jí)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問(wèn)責(zé),從其表述來(lái)看,穩(wěn)定是目標(biāo)。因此,綜合看來(lái),調(diào)控力求遏制住上漲速度。而從實(shí)際情況看,部分媒體和消費(fèi)者往往將系列政策誤讀為促使房?jī)r(jià)下跌,與政策意圖相去甚遠(yuǎn)。陳永明說(shuō)。

與此同時(shí),很多媒體與民眾質(zhì)疑國(guó)家此次調(diào)控是真調(diào)控還是政治調(diào)控。陳永明直言,這是真調(diào)控,因?yàn)檎{(diào)控的目的是防止房?jī)r(jià)快速上漲,從8、9月份數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了觀望期,近期成交量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),若不出臺(tái)措施,勢(shì)必會(huì)形成價(jià)格快漲趨勢(shì)。因此,出臺(tái)落實(shí)細(xì)則,分外必要,9月30日的提高首付至三成,此后上海、廣州等城市限購(gòu)措施執(zhí)行,效果是非常明顯的,市場(chǎng)觀望情緒再次濃厚,成交量回落趨勢(shì)形成,短期內(nèi)大幅上漲已幾無(wú)可能,出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買潮現(xiàn)象的可能性較小。由于今年央行致力于廣義貨幣量控制在7.5萬(wàn)億規(guī)模,銀行業(yè)會(huì)繼續(xù)按部就班完成原有信貸計(jì)劃,也就不存在縮小信貸規(guī)模的現(xiàn)象。

從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)是值得看好的。銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠告訴記者,這是由以下因素決定:首先,城市化進(jìn)程預(yù)計(jì)仍有20年的加速推進(jìn)時(shí)間,意味著每年全國(guó)1%-2%的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市,粗略估計(jì)為每年1500萬(wàn)人左右,新增城市人口足以消耗目前的城市新建商品房。

其次,中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣、貧富差距的存在、購(gòu)買力強(qiáng)大等因素促使每年的房地產(chǎn)銷售額中按揭貸款金額占比僅為20%-30%,這一點(diǎn)在歷年央行貨幣政策報(bào)告中均有跡可循。

另外,從調(diào)控政策來(lái)看,房?jī)r(jià)小幅上漲是最有利的選擇、大幅上漲,必然導(dǎo)致虛火;下跌趨勢(shì)形成,則傷及多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

政府可出臺(tái)的政策措施分為增加供給和抑制非合理需求兩方面。增大供給應(yīng)繼續(xù)落實(shí)增加土地供應(yīng)、限制完工時(shí)間等措施,短時(shí)期內(nèi)并無(wú)其他合理措施。抑制非合理需求方面,提高首付等信貸政策不能有效遏止住全款購(gòu)房人,其效果必然大打折扣,更多的影響是心理層面。符文忠指出。

相比較而言,限購(gòu)政策具有更強(qiáng)的約束力,在需求強(qiáng)勁的前提下,若想遏止住房?jī)r(jià)快速上漲,我們大膽預(yù)測(cè),未來(lái)全國(guó)全面實(shí)施限購(gòu)的可能性較大。銀聯(lián)信分析師陳永明分析說(shuō)。