在住宅市場遭遇“史上最嚴格的調(diào)控”遇冷之時,商住樓項目(即以商業(yè)、辦公、科研等立項的類住宅,土地應(yīng)用年限通常只有40~50年)卻異常地“火”了起來。

位于北京市朝陽區(qū)常營的首開?東都匯6月2日開盤,僅一個多月的時間,316套房源就宣布“售罄”,某投資客一次性買走四五十套;位于馬家堡的7克拉開盤同樣火爆,截至8月12日已銷售了198套。而尚未開盤的樂棟300、藍光?云鼎、萬科中糧紫苑等LOFT項目,看房人同樣絡(luò)繹不絕。隨著調(diào)控的深入,商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。

原因很簡略:此番調(diào)控重要針對住宅市場,而商業(yè)地產(chǎn)卻并未受到政策的過多限制。無論之前有多少套住房,購置時仍是履行5成首付、1.1倍利率的政策,同時也不對外地人購房限制,對購置的套數(shù)也未做限制。在房價高企之時,這些類住宅項目無疑成了高房價的“推手”之一。但為何它們卻能成為樓市調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”?在投機大行其道的今天,政府是不是該管管它們了?

闖入“無人監(jiān)管區(qū)”

一邊是住宅市場的打折與拋售并行,一邊是商住樓投資預(yù)期的利好。一切似乎都在向決策層預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。

盡管5月19日,北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合頒布了《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》,請求5月31日之后簽訂土地出讓合同的增量酒店項目,一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項目標(biāo)測繪成果備案、預(yù)售允許和現(xiàn)房銷售確認手續(xù)。然而,這之前已經(jīng)簽訂土地出讓合同的項目卻不受影響。

由于房地產(chǎn)稅尚未落地,在售商住樓項目實際上是樓市調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”,北京出臺“商改住”禁售令配套措施底本給了開發(fā)商和購房者全面調(diào)控的信號,但如果放過在售項目,導(dǎo)致部分商業(yè)項目混進住宅市場,開發(fā)商鉆這個空子,亦會導(dǎo)致調(diào)控后果大打折扣。

幾乎所有人都發(fā)明:“國六條”在“劍指”住宅的同時,針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控幾乎一條沒有。在住宅受到調(diào)控的同時,商業(yè)項目標(biāo)政策空間則愈發(fā)顯得寬松。而這種宜商宜住的項目仍然沿用一貫以來的信貸門檻,而這一門檻目前已和住宅基礎(chǔ)持平,本來的劣勢不復(fù)存在。

新政實行后,會有相當(dāng)一部分流動性資本在進入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場,這對資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)市場來說,帶動作用不問可知。在萬科、珠江、中糧、保利等品牌開發(fā)商率先布局商業(yè)地產(chǎn)之后,自2010年年初至今已有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)豪擲千億資本布局商業(yè)地產(chǎn)。