專家表現(xiàn)，目前的張望的狀態(tài)有助房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸，本輪調(diào)控在克制“投機(jī)需求”的同時(shí)，也提示“剛性需求”者作出理性思考，不宜盲目跟從網(wǎng)絡(luò)媒體與開發(fā)商的宣傳造勢(shì)。

“有房不住，想住沒房”的背后：調(diào)控的樓市亟待進(jìn)一步激活“存量房市場(chǎng)”

一邊是大批有住房的需求的人買不起房，一邊則是大批投資投機(jī)者持有多套房、任其空置——住宅市場(chǎng)這種不正�，F(xiàn)象，成為困擾樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。

眼下有觀點(diǎn)認(rèn)為，“30年后，會(huì)見臨房子過多的問題”，此類“奇談”卻引起熱烈反應(yīng)。從另一個(gè)角度看，“房子是不是過多”指的是存量房的問題。記者采訪發(fā)明，部分城市存量房市場(chǎng)潛力宏大，一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房；而與此同時(shí)，大批已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出，樓市調(diào)控要強(qiáng)化“調(diào)存量”，通過進(jìn)步持有成本、“準(zhǔn)確”打擊投機(jī)、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房?jī)?chǔ)備等多種手段，激活存量房市場(chǎng)。

房屋市場(chǎng)的“結(jié)構(gòu)性過剩”

有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在一些人擁有兩套或兩套以上的房子，但再過30年就不需要這么多的房子了，因?yàn)楝F(xiàn)在的獨(dú)生子女，其父母已經(jīng)為他們買好房子，等他們長(zhǎng)大了就不需要買房子，到時(shí)候，“房子就會(huì)是一個(gè)問題”。

除去“獨(dú)生子女因素”，部分人群“房子過剩”的現(xiàn)象的確存在。比如，記者日前在青島市區(qū)的環(huán)海的東海路上看到，路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是，不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡，但均是門窗緊閉，陽臺(tái)是毛坯模樣，空調(diào)機(jī)位也是空著。晚上，小區(qū)內(nèi)一片黑燈瞎火。顯然，不少房屋長(zhǎng)期無人居住。一問中介，卻得知它們?cè)缫咽鄢觥?/p>

長(zhǎng)年研究上海樓市的中國(guó)指數(shù)研究院的副院長(zhǎng)陳晟說，住宅空置的現(xiàn)象在上�；蚨嗷蛏俣即嬖�，尤其是在高級(jí)住宅范疇更為突出。他說，他身邊有兩三套房子的人已很廣泛，有些投機(jī)者甚至擁有幾十套乃至上百套房源，房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒看到過。

在杭州，位于朝暉路上的“深藍(lán)廣場(chǎng)”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的著名高級(jí)樓盤。盡管地處市區(qū)中心，交通方便，環(huán)境精美，但是不少的房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局的一位電力班長(zhǎng)說，電力工人每?jī)蓚�(gè)月抄一次電表，這些小區(qū)中有約20％的房屋用電量都是“零”，應(yīng)當(dāng)是從來沒人住過。另據(jù)介紹，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10％－20％的“零用電量”住戶。

杭州市的市民李昌華說：“有房的人不住，想住的人卻沒房，大批住宅成了投資者的工具，卻離本應(yīng)有的居住功效越來越遠(yuǎn)，這種現(xiàn)象很不正常。”

“存量房”市場(chǎng)潛力有多大？

“存量房”重要是二手房中的可售、可租房源，其潛力之大從幾個(gè)一線城市的二手房的交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心供給的數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米，后者為前者的97％。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分辨為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分辨為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場(chǎng)均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示，今年一季度，深圳二手住房成交面積為202．12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2．83倍之多。

調(diào)控的政策對(duì)以“散貨”方法交易的存量房市場(chǎng)往往能起到“吹糠見米”的后果。比如，在一些打擊投機(jī)、增加供給政策的作用下，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供給卻增減不定，5月的新房供給還少于4月。