8月12日,2010博鰲房地產(chǎn)論壇隆重揭幕,劉曉光、任志強、陳啟宗等行業(yè)領袖,樊綱、周其仁等著名經(jīng)濟學家,朱中一、陳淮等房地產(chǎn)行業(yè)研究者,更有房地產(chǎn)經(jīng)理人、代理行、供給商、媒體等共700余人齊聚一堂,共同討論“新政下的中國房地產(chǎn)”。以下為華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生的主題演講:

任志強

任志強:坐飛機從北京跑來大約6個小時,站在臺上只能講20分鐘。20分鐘可能講不了太多東西。上半年的情況大家都知道最重要是和7月份的情況做一個對照,從對照情況看,大家感到可能不是太好。我們銷售品零售額雖然增加了很多,但是扣除3.3物價指數(shù)后,發(fā)明比去年還低。所以我們不能說形勢已經(jīng)大好,但是也沒有看出有太多危險。

房地產(chǎn)情況,6、7月份對照中,我們可以看到降落的幅度是宏大的。投資降落接近30%�？偟谋壤齺碚f,1-6月份是38%多,也降落了。這個降落可能只是開端,可能要延伸很長時間。4月份出臺“國十條”的時候,更多投資決策已經(jīng)做完了,該買的地也買了,該開工的也開了,如果后續(xù)資金跟不上就會呈現(xiàn)很多問題。投資來看,23865億。新開工尤其增加快。預計著下半年一直到明年初都有高速市場供給。我們國土部門一直說土地價格在降落,但是土地面積增加33%,而購置金額增加88.2%,我們看到價格不是降落,而是高速增加。土地價格持續(xù)上漲,很難讓我們用更貴的面粉生產(chǎn)出更便宜的面包。

面積來看,總體看是9.7%,但是降落了5.7個百分點。7月份降落15.4%,6月份是9000多萬,環(huán)比差額接近50%。同時7月份銷售額也降落19.3%,很多人說沒有降價,但是實際上銷售額降落已經(jīng)預示著價格已經(jīng)在持續(xù)的降落了。我們房價指數(shù)統(tǒng)計中是按70個城市盤算,這70個城市中有增有減,所以把增減一抵消后,就變成環(huán)比是零,但是如果從總的情況看,發(fā)明增加幅度,比如二線城市增加5%,一線城市降了1%,但是銷售額上是大幅降落了。另外一個大家看到住宅面積降落幅度最大�，F(xiàn)在是辦公樓、商業(yè)在支撐著我們銷售面積增加。

在老百姓最關心的住宅一項降落的幅度是宏大的。開發(fā)資金3.8萬億,降落6.2%,但是扣除投資,現(xiàn)金流是增加,而不是減少。銀行貸款降落5.2%,自籌資金降落0.1%,預售降落9.8%,個貸降落19%。很多人不太承認新政已經(jīng)施展作用,最重要是大家認為價格還沒有跌到他們認為的心理價位。今年統(tǒng)計局頒布的數(shù)據(jù),一線城市41%的人認為還要持續(xù)下跌。老百姓預期心理錯誤懂得了“國十條”目標,認為必定要大跌和暴跌才干滿足他們的愿望。大概很多媒體也是這樣宣傳,造成老百姓的曲解,但是實際上價格降落幅度已經(jīng)很大了。70個城市環(huán)比10.3%,降落1.1%,新建住宅12.9%,降落1.2%�？傮w而言,差別化在加大。面積銷售減速的城市也很多,但是從7月份也呈現(xiàn)了一些銷售增加現(xiàn)象。

總體而言,7月份是全部東部地區(qū)第一次進入負增加。如果東部地區(qū)負增加了,東部地區(qū)占到全部房地產(chǎn)68%、69%,中部和西部地區(qū)各占10%多,如果東部地區(qū)全線進入負增加階段,全國大幅度進入負增加階段可能性是宏大的。從環(huán)比降落城市來看,4、5、6月份是增加,但是7月份是降落。闡明有些城市已經(jīng)呈現(xiàn)了用低開盤的方法下降了價格基礎。而在統(tǒng)計中,低開盤是以第一開盤的數(shù)為零盤算房價增加,因此浮現(xiàn)不出來比如本來賣3萬元的房子,如果從3萬元開盤再降到2.9萬、2.8萬,價格是降落趨勢。但是如果拿一個新開盤,把本來3、4萬房子直接賣到2萬元,以2萬元為零點結算,統(tǒng)計上有一個誤差。因此環(huán)比盤算,看到7月份是上升。國房景氣指數(shù)持續(xù)4個月降落,已經(jīng)降落了接近1.5%。這個降落也會造成后續(xù)持續(xù)增加。但是房地產(chǎn)上半年增加稅收卻很多,房地產(chǎn)企業(yè)稅收是占最高比例的。土地增值稅增加97%,耕地占用水增40%,企業(yè)所得稅增加83%,房地產(chǎn)營業(yè)稅增加77%。統(tǒng)計中上半年新增財政收入增加近50%貢獻率來自房地產(chǎn)。很多人都在說房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè),也不應當成為支柱產(chǎn)業(yè),但是顯示中財政增加最高的還是依附房地產(chǎn),如果沒有房地產(chǎn),可能后續(xù)危險會影響到中國財政稅收。