而政府有利益沖突。馮侖講了一個(gè)故事,一個(gè)女孩子凌晨出來(lái)跑步,突然跑出來(lái)四個(gè)大漢把她攔住,這個(gè)女孩子想到可能劫財(cái),說(shuō)我去借錢。四個(gè)男人感到他沒(méi)錢。又問(wèn)她借錢干什么?這個(gè)女孩子說(shuō)我去看性病。這些男人感到他沒(méi)有錢又有性病,就放過(guò)她了。昨天晚上我說(shuō)該從的時(shí)候得從,從不是必定表現(xiàn)你有性病,也不必定表現(xiàn)你沒(méi)錢,但是如果你不從,可能就把這個(gè)孩子收拾了。現(xiàn)在政策保障的是買不起房的人,所以大批建經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。我感到這是一個(gè)觀念上的錯(cuò)誤,從全世界來(lái)看,所有政府都是保障租不起房的人。

我們必定只能保證你租不起房,我們用廉租房保證。如果我們政策不轉(zhuǎn)變的話,就可能持續(xù)犯更多錯(cuò)誤,如果不轉(zhuǎn)變這種政策條件的話,老百姓觀念也不會(huì)轉(zhuǎn)變,預(yù)期期望值也會(huì)大大進(jìn)步,導(dǎo)致市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)器重程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的器重程度。

以價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控最后就可能呈現(xiàn)一系列的問(wèn)題,最重要的就是我們昨天聽到周其仁教授和樊綱教授講到,他們認(rèn)為根子在貨幣上。如果貨幣問(wèn)題始終存在,如果我們土地問(wèn)題始終存在,這個(gè)土地壟斷、貨幣增量不解決,要等價(jià)格解決房地產(chǎn)問(wèn)題,可能解決不了。最終導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制損壞、金融體制削弱。花費(fèi)轉(zhuǎn)換的削弱,比如說(shuō)梯次花費(fèi),變成一次性買一個(gè)大房子的花費(fèi)。過(guò)去我們可以買一個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn),現(xiàn)在不行了。

抵觸后移而非消散。這個(gè)后移成果可能在明年產(chǎn)生更多問(wèn)題。

一個(gè)很重要的就是到底是什么因素在影響房地產(chǎn),我們認(rèn)為住宅是由家庭收入和家庭決裂速度決定,不考慮人口情況的話,必定會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的決策,而辦公樓重要的是第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。中國(guó)出臺(tái)政策以住宅為主的政策性打壓限制性條件,人口決策上對(duì)中國(guó)未來(lái)的影響是宏大的。這里可以看到我們每年結(jié)婚的對(duì)數(shù)大概900多萬(wàn)對(duì),每個(gè)城市每年新增家庭戶數(shù)1000多萬(wàn)戶,從人口撫養(yǎng)系數(shù)看從3.13降到2.91,08年是2.86,09年沒(méi)有頒布,恰恰闡明決裂速度是加速的。包含我們的撫養(yǎng)系數(shù)。從人口結(jié)構(gòu)的絕對(duì)值來(lái)看,相當(dāng)時(shí)間里頭15歲到59歲的人2030年才干有,絕對(duì)數(shù)來(lái)說(shuō),非勞動(dòng)人口年紀(jì)數(shù)會(huì)加大。從人口紅利看,2020后也呈現(xiàn)一個(gè)宏大曲線,老年人開端花錢,而不儲(chǔ)蓄了。

我們和日本和韓國(guó)有一個(gè)宏大差別,他們都和我們曲線差不多,但是他們沒(méi)有一個(gè)斷裂,為什么中國(guó)在這個(gè)階段家庭決裂速度加速,就是中間呈現(xiàn)了一個(gè)三年自然災(zāi)害、大躍進(jìn),人口高速逝世亡,所以呈現(xiàn)一個(gè)裂縫,使后一個(gè)發(fā)展階段勞動(dòng)人口進(jìn)入一個(gè)高峰期。城市化的影響可以看到30%城市化之前是29%多,進(jìn)入30后,我們迅速每年保持10年的2000多萬(wàn)人口的高速增加,保持10年多,此后又呈現(xiàn)一個(gè)下滑,這個(gè)下滑到現(xiàn)在是1000多,對(duì)市場(chǎng)影響是什么?大約30%住房需要由外地人占領(lǐng)。這個(gè)占領(lǐng)量是宏大的,所以導(dǎo)致我們?cè)谙喈?dāng)一個(gè)時(shí)間仍然達(dá)不到1:1的總供給。從套數(shù)來(lái)看,08年只有493萬(wàn)套總生產(chǎn)量,對(duì)全國(guó)住宅來(lái)說(shuō)占70%,去年550萬(wàn)套,滿足不了城市1000萬(wàn)人口新增家庭,仍然會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求,而這個(gè)供不應(yīng)求還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。克制花費(fèi)是導(dǎo)致短期抵觸向后延遲,這個(gè)延遲在未來(lái)產(chǎn)生可能產(chǎn)生更大嚴(yán)重的抵觸。謝謝!