價格很明顯看到,土地價格增加速度非常快,這個增加幅度去年是3715元住宅房價,按照這樣一個增加比例,明年房價、后續(xù)房價都會持續(xù)保持10%以上高速增加,否則的話就干不下來了。從已頒布的半年公告中,最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時間過半、打算過半的事跡。很多人會說,下半年會追上來。下半年即使比上半年好的話,可能很多企業(yè)在今年也完不成,本來預(yù)定的銷售打算、銷售目標。今年上半年公告中最好的是萬科(000002,股吧),銷售金額猛漲,比去年同期上漲接近20%,其中一個重要原因是是他略微降價,但是從銷售面積來說比去年減少了8%。昨天肖莉也說了他們把價格適度下降。但是我們從后面兩個數(shù)字可以看到09年萬科平均銷售價格9958元,但是今年上半年是11483元,比去年平均價格進步了接近2000元。

上半年數(shù)據(jù)指標闡明什么?宏觀經(jīng)濟仍保持較高增加,但下滑加速。宏觀調(diào)控一般請求我們適度把持增加速度,可能一步下個臺階,但是持續(xù)幾個季度到了7點幾,就會一步下三個臺階或者四個臺階。下滑再加速的話,可能就是從窗戶跳下去。08年最大問題就是下滑速度太快,如果降到7.8%,仍然是第一位的。不會呈現(xiàn)大風險。但是如果下滑速度過快,會影響明年。08年是極其艱苦的情況下,加了4萬億,好不容易把杠鈴舉到頭上。最怕就是不是一個臺階一個臺階往下走,就是三五個臺階往下跳的情況。通脹壓力削弱,但未打消。因為7月份3.3%,是一個負利率狀態(tài),如果持續(xù)三個月,央行就會采用信貸調(diào)劑措施。多數(shù)投行都估計今年全年2.9-3之內(nèi),不會呈現(xiàn)大的通脹。從目前看,供不應(yīng)求的產(chǎn)業(yè)還是占多數(shù),只有糧食在各種災(zāi)害因素下呈現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占重要成份太多,所以導(dǎo)致短期內(nèi)仍然會保持一個通脹上漲的壓力。第三,我們看到房地產(chǎn)運行實際上在高位,但是已經(jīng)進入了下行通道。下行通道會比較明顯在后幾個月充分浮現(xiàn)出來。從投資到資金、銷售、信貸、土地,可能會比較強烈反應(yīng)出來降落趨勢。第四,預(yù)期供求關(guān)系改良,庫存上升,上半年未銷售的庫存是1.9億平方米,這是歷史高位。如果按照這樣,今年估計超過2.5億甚至3億庫存。庫存量上升意味著推出量的加大,未來價格競爭會加劇,而且價格競爭在局部地區(qū)顯示的更加明顯,因為我們供求在地區(qū)之間是不完整平衡,從總量看,去年9月份開端增加投資和新開工。在4月份新政出臺會擔心房地產(chǎn)業(yè)因為新政出臺而拖中國宏觀經(jīng)濟后腿,昨天也講了房地產(chǎn)占2個點的GDP,可以不要他,如果不要他,從年初12%降到10%,但是如果房地產(chǎn)影響到其他行業(yè),比如鋼鐵、水泥、建材,如果把這些行業(yè)都拽下來,那就不是兩個點了。如果把60多個相干產(chǎn)業(yè)GDP也拉下來,對中國GDP就會產(chǎn)生影響。

問題:第一,結(jié)構(gòu)性抵觸越來越越突出。這表現(xiàn)在本來房價就比較低,土地比較寬松的區(qū)。100個城市,三四城市土地供給接近100%,二城市供給接近增加30%,一線城市只完成30%,大約缺70%。比如北京其中83%是保障性住房,商品房只完成接近22%。結(jié)構(gòu)性抵觸越來越嚴重。土地供給量并沒有緩解部分地區(qū)嚴重的供不應(yīng)求的情況。第二,高級住宅下滑嚴重。在價格把持的情況下,我們呈現(xiàn)了一個價格假象。在成都8000元以上房子賣不了多少,但是如果把價格調(diào)到6000元,可能迅速賣光了。馮侖把它叫砍頭政策。比如在北京1萬多的房屋銷售在迅速增加,而且增加很快。第三,重點城市土地奇缺。

資源配置問題在歷史就存在,過去土地打算一直按照人口或者戶籍來進行打算,但我們在中部、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中,而東部地區(qū)是大批人口輸入的城市,導(dǎo)致資源配置錯配。第四,下滑趨勢愈加明顯。本來認為在“國十條”呈現(xiàn)后呈現(xiàn),實際上從7月份比較明顯,我們估計8月份趨勢更加明顯,也許投資降落會超過10個點。從數(shù)據(jù)上分析,下半年總的供給量會增加50%,但是我們預(yù)計銷售會少于上半年。

上半年完成3.9億平方米銷售量,如果小于上半年,全年預(yù)計在8億平方米左右。我們比09年要降落15-20%,雖然銷售額在增加,但是銷售面積可能遠遠低于2009年。這是按目前情況來看。但是可能會呈現(xiàn)幾種不同的情況,昨天晚上就問這個事,到底會呈現(xiàn)什么情況,大概有四種情況,一個是價格降落,這個時候銷售回升。因為價格降落帶動銷售回升。另外一種現(xiàn)象是價格降落,而不回升。價格降落,不表現(xiàn)回升是必定和必定的。第二種情況是價格不降的情況下,也會呈現(xiàn)兩種情況,價格不降,銷售也回升,這是最好一種情況,對開發(fā)商最好,對國家也最好,因為價格沒有呈現(xiàn)大幅度降落,稅收就不會呈現(xiàn),經(jīng)濟上就不會呈現(xiàn)大的滑坡,但是銷售會增加,會拉動中國經(jīng)濟。另外是價格不降,銷售也不回升。呈現(xiàn)一種僵持局面。政府最想看到的就是價格降落,銷售回升了。而政府可以接收的價格不降,但是銷售回升。只要銷售回升大概都是政府可以接收的。開發(fā)商最盼望看到的是價格不降,而銷售回升。