盡管?chē)?guó)務(wù)院樓市調(diào)控政策“新國(guó)十條”出臺(tái)已百日有余，后果還是難孚眾望。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量降落，開(kāi)發(fā)商和銀行的資金流動(dòng)都在蒙受考驗(yàn)；另一方面，房?jī)r(jià)依然高位徘徊，逼退了購(gòu)房者的買(mǎi)房需求�？此�“兩面不諂諛”的政策會(huì)否“曇花一現(xiàn)”，政策如何施展平衡術(shù)，一邊保證市場(chǎng)發(fā)展，一邊又滿足住房的需求？

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者就相干問(wèn)題專(zhuān)訪了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任鄧郁松。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：以4月17日“新國(guó)十條”發(fā)布為起點(diǎn)，至今“房地產(chǎn)新政”已經(jīng)逾百日，雖然成交量有降落趨勢(shì)，但價(jià)格并沒(méi)有呈現(xiàn)太多松動(dòng)的跡象，你認(rèn)為原因何在？

鄧郁松：房產(chǎn)新政實(shí)行之后，雖然市場(chǎng)成交量降落明顯，但是價(jià)格并沒(méi)有呈現(xiàn)大面積松動(dòng)，重要原因就在于2009年商品房銷(xiāo)量和價(jià)格的大幅增加使開(kāi)發(fā)商的資金狀態(tài)處于歷史上的最好程度，開(kāi)發(fā)商手里的資金充裕，沒(méi)有賣(mài)房回收現(xiàn)金流的壓力，因此就不會(huì)著急的出手。但是，如果政策持續(xù)發(fā)力的話，一方面信貸和融資等方面的把持意味著其對(duì)外融資難度在加大，商品房銷(xiāo)售面積的回落則預(yù)示著開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售獲取資金的預(yù)期不盡樂(lè)觀，那么預(yù)計(jì)從第四季度開(kāi)端，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會(huì)因此而放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，投資增速將開(kāi)端回落，并呈現(xiàn)降價(jià)的苗頭；2011年上半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回落到15%以下。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：現(xiàn)在充滿著“松綁”和“嚴(yán)控”兩種對(duì)峙的觀點(diǎn)，你對(duì)此怎么看？

鄧郁松：2007年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)浮現(xiàn)出大起大落的特點(diǎn)，可以明顯看出政策對(duì)房地產(chǎn)影響之大：2007年有克制政策，2008年銷(xiāo)售面積降落；2008年年底政策取消，2009年全部房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展；今年四月份又開(kāi)端實(shí)行，5月份交易面積就開(kāi)端環(huán)比降落，6月份就同比降落。

因此應(yīng)當(dāng)反思一下，短短三四年的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)有如此大幅的起伏波動(dòng)？這種大幅的波動(dòng)和政策調(diào)控有什么關(guān)系？要將這個(gè)問(wèn)題說(shuō)明明白，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的規(guī)律有正確把握，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控，并在調(diào)控之初就明白知道政策出臺(tái)了會(huì)產(chǎn)生什么影響，什么節(jié)點(diǎn)會(huì)產(chǎn)生影響，會(huì)最終有一個(gè)什么樣的成果，而不是簡(jiǎn)略的松綁和嚴(yán)控這么簡(jiǎn)略。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：你上面提到短短三四年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)宏大，原因何在？

鄧郁松：目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒(méi)有對(duì)改良型購(gòu)房和投機(jī)型購(gòu)房進(jìn)行正確區(qū)分，因此出臺(tái)的政策要么是同時(shí)鼓勵(lì)兩種需求，要么是同時(shí)克制兩種需求，從而造成這兩類(lèi)需求的大幅波動(dòng)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

可以做一個(gè)假定，買(mǎi)房者年紀(jì)集中在20歲到64歲之間，其中將35歲以下的視為首次置業(yè)的人群，那么20歲到34歲之間的首次購(gòu)房者占全部購(gòu)房者的比例不到1/3，這一比例實(shí)際上和美國(guó)首次置業(yè)人群占全部購(gòu)置人群的比例比較接近。在現(xiàn)有的調(diào)控政策下，只有首次置業(yè)者沒(méi)有受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，而包含改良型需求和投資投機(jī)型需求的再次置業(yè)者都會(huì)受到調(diào)控政策的影響，這部分群體大約占全部購(gòu)房者的2/3，2/3的購(gòu)房者隨政策的變動(dòng)進(jìn)進(jìn)出出這個(gè)市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈的市場(chǎng)震動(dòng)。

問(wèn)題在于，改良型的需求也是一種自住性需求，與投資投機(jī)型需求存在本質(zhì)差別，顯然不應(yīng)對(duì)改良型需求和投資投機(jī)型需求履行同樣的政策。實(shí)際上即便是在打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代，改良型住房的需求也是客觀存在的，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，改良型購(gòu)房者“賣(mài)舊買(mǎi)新”的市場(chǎng)行動(dòng)，對(duì)增進(jìn)住房流通和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)存量房地產(chǎn)資源的不斷優(yōu)化配置有著重要的影響。因此鼓勵(lì)前者，即是保證房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)活潑度；相反的，要堅(jiān)決克制投機(jī)型購(gòu)房。而不是像現(xiàn)在這樣，該鼓勵(lì)的反被克制，需要克制的反而力度不夠。