上海樓市開發(fā)商“送面積”成為7月促銷主旋律,剛性需求讓成交量小幅上漲2.38%。不過,7月的成交量?jī)H為去年同期的2成。

“假摔”成廣泛策略

數(shù)據(jù)顯示,上海7月商品住宅成交面積為43萬平方米,環(huán)比6月微增2.38%,但與去年同期相比僅為23%,成交量依舊處于相對(duì)低位。7月,上海商品住宅成交均價(jià)為19313元/平方米,環(huán)比上漲0.76%。

由于6月不少項(xiàng)目標(biāo)成交均價(jià)明顯低于網(wǎng)上參考價(jià),媒體驚呼“降價(jià)潮”到來。然而進(jìn)入7月,開發(fā)商低價(jià)入市后,資金緊張得以暫時(shí)緩解。不少成交量居前的項(xiàng)目都以低價(jià)開盤,獲得不錯(cuò)的銷售事跡后又大幅提價(jià),降價(jià)因此被輿論稱為“假摔”。

7月新增供給最大的10個(gè)項(xiàng)目中,僅有中信泰富又一城當(dāng)月成交量突破其預(yù)售總面積的50%,其他樓盤成交廣泛較低。一半的樓盤成交不足10%,其中還有兩個(gè)項(xiàng)目在拿到預(yù)售證的當(dāng)月“零成交”。

研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為,7月樓市與6月相比,呈現(xiàn)了類似的前低后高現(xiàn)象,月初成交相對(duì)不足,進(jìn)入月底后開發(fā)商集中成交,造成局部熱銷的假象。而目前房?jī)r(jià)尚未如預(yù)期呈現(xiàn)大幅下跌,如果政策相對(duì)嚴(yán)格,開發(fā)商又不愿意降價(jià),未來成交大幅放量的可能性不大。

商業(yè)地產(chǎn)“牛市”

數(shù)據(jù)顯示,1-7月上海市商業(yè)辦公成交面積和成交均價(jià)都處于歷史最高點(diǎn),其中商業(yè)辦公成交面積達(dá)到205萬平方米,同比增加了10%,成交均價(jià)達(dá)到了15426元/平方米,同比上漲了11%。

從商業(yè)地產(chǎn)在樓市的成交比重看,前幾年一直在20%左右,而2010年前7個(gè)月突然接近40%,可見商業(yè)地產(chǎn)在全部房地產(chǎn)業(yè)的地位更加凸顯。

政策的擠出效應(yīng)開端浮現(xiàn),熱錢開端涌向商業(yè)地產(chǎn)。2010年上海商品住宅成交面積為333萬平方米,僅為2009年同期的四成,并創(chuàng)出5年最低,投資資金已經(jīng)止步住宅市場(chǎng)。

而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正試圖伺機(jī)炒作。上海近期就開創(chuàng)了MOBO式寫字樓,意為自由的辦公場(chǎng)合,體現(xiàn)員工“不想下班”的理念。開發(fā)商聲稱,在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,信息流和物流已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展需求,新型寫字樓的選擇,將不再是地段、裝修等硬件設(shè)施設(shè)備,而是創(chuàng)新發(fā)明力、品牌營(yíng)銷、資源整合與協(xié)作的商務(wù)平臺(tái)。MOBO已經(jīng)不止是一個(gè)辦公室,更像一個(gè)企業(yè)及品牌文化館。