隨波逐流周邊市場盤點

在上半年樓市最具風(fēng)向標(biāo)意義的夏季房展上，外地項目呈一邊倒的壓倒性優(yōu)勢：總計60多個參展項目中，北京本地的項目僅有12個，剩下的78%都為外地項目，且多為外地休閑度假地產(chǎn)項目。在本地市場的一片張望中，主打“度假休閑”概念、大力宣稱擁有優(yōu)越“山景湖景資源”的環(huán)渤海項目，以前所未有的熱情投入到分食北京置業(yè)大蛋糕的戰(zhàn)斗中，環(huán)渤海置業(yè)一時間浮現(xiàn)空前繁榮景象。

然而，就在這種“大干快上”的繁榮背后，我們看到的是多重隱憂陰霾難散。

早在2005年，記者曾經(jīng)在“這樣的房子賣給誰？樓盤定位探討系列報道”中，對當(dāng)時在北京業(yè)界引起廣泛爭議的京津新城展開了深入探討。作為環(huán)渤海置業(yè)概念下，最早被北京人認(rèn)知和熟悉的項目，這個位于天津?qū)氎�、距離北京近100公里的別墅群項目因其8000棟別墅的體量令業(yè)界嘆為觀止，同時也心存疑慮——這樣的項目畢竟對北京市場具有多大的吸引力？自住還是投資畢竟如何定位？

如今，5年的時間過去了。在環(huán)渤海經(jīng)濟一體化概念的不斷催生下，星耀五洲、恒大金碧天下、錦繡香江、綠地盤龍谷、翠金湖美墅島、保利·上河雅頌、森林逸城、金夢海灣第一觀、里維埃拉竹海、山海同灣等等一批主打“環(huán)渤海牌”的項目先后出生，其中不乏像當(dāng)年京津新城那般超大計劃、開發(fā)周期長達(dá)7~8年的大盤。

不可否定，產(chǎn)品的豐富為北京購房者置業(yè)環(huán)渤海供給了更多的選擇。然而，當(dāng)年存在于京津新城項目上的質(zhì)疑和問題似乎仍然沒有擺脫；而這些問題不能得到有效的解決計劃，環(huán)渤海區(qū)域的繁榮和大發(fā)展，或仍將裹足難前。

升值

新房火爆 二手交易堪稱冷清

今年5月，國家發(fā)改委傳出消息稱《京津冀都市圈區(qū)域計劃》（以下簡稱計劃）已上報國務(wù)院，有望在今年出臺。根據(jù)該計劃，包含北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德8地市將有望成為中國經(jīng)濟的“第三極”。這一訊息的發(fā)出給當(dāng)前正火熱的環(huán)渤海置業(yè)似乎又添了一把火。

區(qū)域計劃的美好遠(yuǎn)景、城際之間交通動脈的不斷完善，已然被視為未來環(huán)渤海置業(yè)價值的爆發(fā)支點。而回想5年前，業(yè)內(nèi)人士“也許等中國社會保障、福利機制更健全，高速取消收費，京津大渤海經(jīng)濟圈一體化時，環(huán)渤海項目沒準(zhǔn)會好賣一些”的保守說法也得到了印證。

東方銀座控股有限公司履行董事李世濠在采訪中表現(xiàn)，對于投資者來說，考慮的不外乎租金和房價增加這兩方面的回報。對于大多數(shù)人來說，則更為看中后者。以租金和房價兩方面回報為考量的情況下，環(huán)渤海區(qū)域的升值或許并不如傳說中的強勢。

以京津城際間項目為例，記者從部分項目在網(wǎng)上公開的價格走勢中看到，京津新城2007年銷售均價為7500元/平方米，2010年為11000元/平方米；恒大金碧天下2008年的銷售均價為5300元/平方米，2010年為9000元/平方米；錦繡香江2007年銷售均價為5400元/平方米，2010年為7000元/平方米。

相較新房價格的躥升，這些項目標(biāo)二手房交易價格明顯有些“提不上勁”，如錦繡香江一套84平方米的兩室兩廳甚至掛出了2858元/平方米的超低價。事實上，記者在項目訪問時發(fā)明，對于這些項目來說，二手房不僅價格賣不上去，成交更是寥寥無幾。恒大金碧天下的銷售人員對記者直言，項目目前基礎(chǔ)上沒有二手房交易。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房有價無市、或者僅僅是一手房上漲無法闡明項目標(biāo)真實價值空間，但像恒大金碧天下、錦繡香江這類項目二手房無價又無市的現(xiàn)象，只能闡明當(dāng)前區(qū)域價值和項目價值并未獲得市場的認(rèn)可。