央行日前頒布的上半年信貸數(shù)據(jù),為房地產(chǎn)開發(fā)商下半年的融資遠(yuǎn)景留下了懸念。

數(shù)據(jù)顯示,上半年新增貸款投放達(dá)4.63萬億元,已完成全年目標(biāo)的61.7%。交通銀行隨后表現(xiàn),下半年新增貸款確定會少于上半年。這一表態(tài)令多數(shù)人信任,下半年銀行的信貸將收緊。這對資金已經(jīng)開端收緊的開發(fā)商無疑是個不好的信號。　　

但是,一些房地產(chǎn)企業(yè)其實早已未雨綢繆,中海、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海外與金融機(jī)構(gòu)合作建立了自己的房地產(chǎn)基金,將為房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的項目“輸血”。

應(yīng)對信貸收緊

從去年8月開端,國內(nèi)便有多家房地產(chǎn)企業(yè)與國際金融巨頭合作,成立了自己的海外房地產(chǎn)基金。

今年年初,復(fù)地發(fā)布了新十年的戰(zhàn)略,“投資”、“開發(fā)”雙核驅(qū)動成了核心戰(zhàn)略。其中,私募房地產(chǎn)基金和對房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資成為復(fù)地投資業(yè)務(wù)的重中之重。去年8月,復(fù)地成立內(nèi)地首只房地產(chǎn)私募基金,總金額達(dá)到5.5億元。

3月18日,中國海外和中銀國際合作推出HarmonyChina房地產(chǎn)基金,用于投資雙方合作的房地產(chǎn)項目。

4月8日,金地發(fā)布公告說,與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理團(tuán)體(UBS)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已正式完成,募集簽約金額約1億美元,成為內(nèi)地第一個由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。

業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn),上述由房地產(chǎn)公司自建房地產(chǎn)投資基金的目標(biāo),無非是在信貸收緊時,為自身“輸血”。這一做法被認(rèn)為是抵抗宏觀調(diào)的有效措施。唐振東說,本輪房地產(chǎn)調(diào)控的明顯特點是既壓縮外部需求,又對開發(fā)商的貸款資金“抽血”,這一雙面調(diào)控模式令開發(fā)商不得不提前降價賣房。

中原地產(chǎn)7月8日發(fā)布報告表現(xiàn),今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度確定會明顯進(jìn)步,本月月底十大標(biāo)桿房企中會有3家的現(xiàn)金流低于2008年底時的程度,而到10月底會有企業(yè)呈現(xiàn)資金缺乏,年底至少有3家房地產(chǎn)企業(yè)會呈現(xiàn)資金斷鏈。

6月22日,中國海外發(fā)布公告稱,子公司中國海外興業(yè)擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個項目,將西安項目30%股權(quán)、青島項目30%股權(quán)、沈陽項目31.85%股權(quán)出售給上述基金公司,出售總價為12億港元。

不影響投資范圍

第一太平戴維斯上海物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理劉德楊說,這些由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭,聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)在海外以私募等方法成立的房地產(chǎn)基金,有代替銀行動房地產(chǎn)項目供給貸款的偏向。

他表現(xiàn),作為房地產(chǎn)基金的發(fā)起者,開發(fā)商可能要向這些基金投入更多的自有資金,但它們在基金所占的比例,和銀行規(guī)定的自有資金比例接近。因此,以房地產(chǎn)基金替代銀行開發(fā)貸款,并不會縮短開發(fā)商的債務(wù)杠桿,影響公司的投資總范圍。

房地產(chǎn)基金的回報請求雖然很高,但重要體現(xiàn)為銷售利潤的分成。而從房地產(chǎn)項目開發(fā)到銷售的時間段內(nèi),開發(fā)商并不需要向房地產(chǎn)基金供給任何貸款成本,這是房地產(chǎn)投資基金的一大優(yōu)勢。

中原地產(chǎn)上海分公司副總經(jīng)理唐振東說,如果銀行貸款收緊,不消除很多房地產(chǎn)公司會效仿中海等房地產(chǎn)企業(yè)的做法,借助信托或者其他金融機(jī)構(gòu)成立各種類型的房地產(chǎn)基金,以協(xié)助公司融資。

此前,杭州的一家房地產(chǎn)公司就傳出消息,和當(dāng)?shù)氐囊患毅y行合作發(fā)行信托投資產(chǎn)品,并將其中一部分產(chǎn)品賣給自己的員工,以獲得開發(fā)項目標(biāo)部分資金。

雖然自建房地產(chǎn)基金看起來利益眾多,但中原地產(chǎn)研究院高級分析師劉淵認(rèn)為,中海等房地產(chǎn)公司之所以能以海外發(fā)行的房地產(chǎn)基金向內(nèi)地房地產(chǎn)項目 “輸血”,重要原因是本輪調(diào)控沒有強(qiáng)調(diào)“限外”。如果監(jiān)管層重提“限外”,那么房地產(chǎn)公司的資金又將收緊。如復(fù)地等在內(nèi)地發(fā)行的私募基金,以及其他各類信托投資項目,受到調(diào)控政策的影響,無法真正為開發(fā)商“輸血”,房地產(chǎn)商未來的資金壓力仍然會很大。(記者 楊羚強(qiáng))