據(jù)統(tǒng)計,上海的一手房市場上半年共成交約900萬平米(其中1-5月719.17萬平米),比去年同期降落約38%(其中1-5月降落32.50%)。降落的原因,源于自去年底并在今年4月份強(qiáng)化了的中央對于住房市場需求的壓縮調(diào)控。

6月上海樓市數(shù)據(jù)顯示,受調(diào)控影響最大的商品住宅市場,一改之前持續(xù)14個月的供不應(yīng)求局面,自3月以來呈現(xiàn)了持續(xù)4個月的供過于求,導(dǎo)致平均房價在5月沖高后,6月回落了20%。

上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘日前在接收本報獨家采訪時指出:總體看來,下半年上海住房市場的趨勢是,價格將有本質(zhì)性而非大幅度的回落,成交量適度放大。

特別時代與調(diào)控階段的落差

張泓銘分析說,乍一看,上半年的降落幅度是驚人的,但如做一個稍完整的比較,結(jié)論可能就會溫和一點。

去年上半年是一個特別的時代。面對自2008年9月份全面爆發(fā)的美國金融危機(jī),中央自2008年10月起持續(xù)推出鼓勵住房花費(fèi)的政策,導(dǎo)致了2009年上半年乃至全年一手房市場交易的大幅攀升,也導(dǎo)致今年上半年的比較基數(shù)大幅進(jìn)步。這樣的比較不夠全面。如果拿2008年上半年的一手房市場交易數(shù)據(jù)做比較,今年上半年只降落16%。

如果將價格指數(shù)進(jìn)行比較,則情況遠(yuǎn)非成交量降落那么嚴(yán)重。據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市價格數(shù)據(jù)反應(yīng),今年5月份上海新建住房價格比去年同期上漲11.5%,環(huán)比上漲0.1%。二手房市場缺乏公開的官方數(shù)據(jù),民間的上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計顯示,6月上海二手房價格指數(shù)為2565點,較上月下跌17點,環(huán)比下跌0.68%,這是自2009年3月以來歷經(jīng)15個月上升后的首次回落。

所以,張泓銘對于上半年市場的總體評述是,賣方有點兒難受,但是尚可蒙受。其中,房地產(chǎn)開發(fā)公司的蒙受才能稍強(qiáng),因為去年的房市高漲使他們的現(xiàn)金流較為充實;而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司尤其是經(jīng)營二手房買賣的中介商則艱苦徒增。

新盤低開房價泡沫開端剔除

一組數(shù)據(jù)顯示,受到前期上市房源大批滯銷的影響,6月全市僅推出了51.25萬平方米新房源,環(huán)比下滑46.3%,是05年網(wǎng)上房地產(chǎn)頒布統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的歷年同期最低程度;成交量在5月觸底后呈現(xiàn)了微幅反彈,環(huán)比上升37%,為42.44萬平方米,但仍處05年以來的同期最低程度。

據(jù)分析師薛建雄介紹,新盤低開和個別樓盤的大幅降價,是帶動6月成交觸底反彈的重要原因。同時上半年豪宅供給和購置力在5月集中釋放成交之后,豪宅的成交量已大幅下滑,這導(dǎo)致了商品住宅的平均成交價格從5月的24273元/平方米的歷史最高程度,回落到6月的192445元/平方米的低位,環(huán)比跌幅達(dá)20%。

實際上5月房價是過去一年里房價上漲,特別是一季度經(jīng)濟(jì)過熱帶來房價暴漲后,在房價數(shù)據(jù)上的體現(xiàn);而政府調(diào)控使得這個歷史最高房價程度應(yīng)聲回落到去年12月的程度(6月房價與去年12月相當(dāng))。這就意味著,本輪調(diào)控已經(jīng)把一季度經(jīng)濟(jì)過熱帶來的房價過快上漲部分剔除。

隨著炎熱的淡季樓市到來,7、8月份的低迷市場將會促使更多新盤低價上市,而在售樓盤中也會有越來越多的項目給出更大的折扣以增進(jìn)成交,預(yù)期到9月份超過八成的樓盤價格都會調(diào)劑到位。當(dāng)大多數(shù)人感受到房價已經(jīng)下跌之時,成交量也將會隨之回暖。