田女士和李先生簽訂了二手房買賣合同，但隨后田女士以國家出臺樓市調(diào)控政策，銀行暫停發(fā)放第三套房貸款為由希望解除合同，李先生則認為田女士此舉是在規(guī)避房價有可能下降帶來的風險，故不同意。日前，通州區(qū)宋莊法庭開庭審理此案。在國家一輪輪房產(chǎn)新政的調(diào)控下，通州房價充當了“領漲領跌”的角色，法官表示，此間產(chǎn)生的房產(chǎn)買賣糾紛尤為突出。

焦點一：“三套房”能否放貸？

原告：咨詢得知無法辦貸款

據(jù)原告田女士介紹，2010年3月25日，她與被告李先生通過房產(chǎn)中介簽訂了房屋買賣合同，購買李先生位于通州區(qū)潞邑西路的一套房屋，總價125.6萬元。當天，她向李先生支付了3萬元定金。雙方約定房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來的7日內(nèi)，原告支付首付款45.6萬元，擬貸款80萬元。5月20日，李先生通知田女士房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來了，但田女士表示，在李先生辦理產(chǎn)權(quán)證期間，國家陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，銀行已暫停發(fā)放第三套房貸款，而自己購買的此套房屋為第三套，所以辦不下貸款，希望解除合同。“我去工行和農(nóng)行都咨詢過，說辦不下來了。”法庭上，田女士向法官表示。

被告：借口“新政”轉(zhuǎn)嫁風險

但李先生的代理人對此并不認可。“當時國家出臺的相關政策只是說‘商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款’，沒說必須，事實上北京有30多家銀行，當時很多銀行都可以對三套房放貸，直到今年8月，國家才出臺停止房貸的硬性規(guī)定。”李先生的代理人認為，田女士當時完全可以貸款，只是她不想繼續(xù)履行合同，借“房產(chǎn)新政”轉(zhuǎn)嫁有可能發(fā)生的降價風險。此外，他認為原告田女士的前兩套房其中一套不在北京城內(nèi)，而是位于河北三河，不符合三套房認定標準。但田女士稱她咨詢過相關部門，三河的房子也在認定范圍內(nèi)。

焦點二：“房產(chǎn)新政”屬不可抗力？

原告：因不可抗力無奈毀約

法庭上的另外一個爭議焦點在于如果田女士因“房產(chǎn)新政”毀約，“房產(chǎn)新政”屬于不屬于不可抗力因素？原告田女士認為，國家出臺的“房產(chǎn)新政”導致她無法貸款，屬不可抗力因素，按照雙方簽訂的合同，“因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。”由此希望判被告返還30000元定金并解除原購房合同。

被告：“新政”并非不可預見

但被告李先生認為，“房產(chǎn)新政”不屬于“不可抗力”，“不可抗力”的構(gòu)成要件是“不能預見、不能避免和不能克服”，而近幾年國家一直在對房價進行調(diào)控，不能說出臺“房產(chǎn)新政”是不可預見的。

法官詢問雙方是否同意調(diào)解，雙方均表示“愿意”，原告稱可以支付2000元違約金，被告則稱調(diào)解是在“對方同意繼續(xù)履行的前提下同意適當減少其延期的違約責任”，由于雙方分歧較大，法官表示將庭下再行調(diào)解。