房價下跌50%，不良率也只會上升1.2%，各大銀行此前普遍得出的非常樂觀的房貸壓力測試結(jié)果，遭到了農(nóng)行的質(zhì)疑。

《第一財經(jīng)日報》記者昨日采訪銀監(jiān)會及商業(yè)銀行的人士獲悉，此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測試的樂觀結(jié)果，事實上并不能完全覆蓋風險。這項測試從技術(shù)、風險評估等方面看，都是一項難以精確完成的任務(wù)。

更有業(yè)內(nèi)的人士指出，聯(lián)系起美國次貸危機發(fā)生前的樂觀測試情況，一些潛在風險可能讓這樣的測試結(jié)果完全失真。

　農(nóng)行懷疑測試結(jié)果

近日，在監(jiān)管部門將測試的情景假設(shè)條件由房價下跌30%加碼為房價下跌過半后，新一輪房貸壓力測試結(jié)果成為上市銀行中報季上的最大看點。

包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的幾家的上市銀行，紛紛在中報發(fā)布會公布新一輪房貸壓力測試結(jié)果：在房價下跌50%的情形下，各銀行房貸不良率將上升1~2個百分點不等。

對于這個非常樂觀的結(jié)果，農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究的報告中表示，這一測試可能并未完全反映房價下跌的風險。其理由包括：壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款的壞賬率，但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風險；房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長，關(guān)聯(lián)甚廣，一旦房價大幅下跌，相關(guān)行業(yè)貸款也會受到嚴重影響等。

該報告還指出，在居民的購房貸款過程中，存在個人收入證明信息不實、陰陽合同等現(xiàn)象，這是壓力測試難以考慮的。

此外，即使在同一家銀行內(nèi)部，各分支行對房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同，可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風險不大，但個別分支行風險很大的情況。

一位監(jiān)管部門人士對本報記者表示，房貸壓力測試的結(jié)果不是最重要的，目的是讓銀行通過測試發(fā)現(xiàn)并及時封堵風險管理的漏洞，測試銀行的資本在極端情況下能否負荷，相關(guān)業(yè)務(wù)條線能否形成合力應(yīng)對沖擊。

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測試過程揭秘

據(jù)本報記者了解，銀行的房貸壓力測試首先是要確定國房景氣指數(shù)與房貸質(zhì)量之間的影響的關(guān)系。同時利用銀行內(nèi)部評級體系中對房貸客戶風險評級和違約概率的計算模型，得到在既定房價降幅下房貸客戶的違約率變動情況。綜合二者影響，推出整體房貸壓力測試結(jié)果。

一券商分析師告訴記者，有關(guān)的房地產(chǎn)信貸對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究，多以單線研究方式展開，一是沒有考慮房價下跌對房地產(chǎn)以外行業(yè)，以及對房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響；二是沒有考慮宏觀經(jīng)濟受房地產(chǎn)影響大幅下滑時，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。

所謂壓力的測試，只有壓力強度到位才能達到預(yù)想效果。測試要點是否拿捏準確、測試范圍是否足夠廣泛，也直接影響測試的準確性和效果。一位商業(yè)銀行風控管理人士稱。

但記者在采訪中了解到，目前國內(nèi)的商業(yè)銀行房貸壓力測試僅能有限開展，受幾點因素影響。

首先，測試范圍的擴大涉及到可實現(xiàn)性的問題。上述券商分析師指出，國內(nèi)房貸壓力測試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物，主要是因為國內(nèi)信貸主要以不動產(chǎn)抵押為主，60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得，要么是土地要么是房子。在理論上，應(yīng)該有此考慮，但在實際測算中，難以量化。

其次，能否擴大范圍，也與銀行本身的技術(shù)實力有關(guān)。上述股份制銀行負責人指出，系統(tǒng)性壓力測試有賴于信貸系統(tǒng)/數(shù)據(jù)積累以及后臺數(shù)學(xué)模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動。例如，信貸系統(tǒng)要能夠全面整合行內(nèi)諸多業(yè)務(wù)部門/不同業(yè)務(wù)種類的信息，并實現(xiàn)有效聯(lián)動。這樣測試中，才能通過變化一個數(shù)值，看到對其他領(lǐng)域的影響程度。