昨日黃浦江沿岸E18地塊(9-3)的拍賣(mài)吸引了包括綠地、復(fù)城等多家的開(kāi)發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)。最終，香港九龍倉(cāng)（HK：0004）旗下的卓光控股豪擲48.2800億（折合樓板價(jià)35490元/平方米)，把同時(shí)擁有江景和世博概念的新地王收入囊中。9月9日，九龍倉(cāng)（HK：0004）股價(jià)上漲1.91%。

業(yè)內(nèi):無(wú)庸置疑，這塊地將建成頂級(jí)豪宅。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地資源研究所所長(zhǎng)，注冊(cè)土地估價(jià)師王克強(qiáng)教授在9日接受騰訊財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出：新政出臺(tái)4個(gè)多月后，近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交回暖跡象。雖然不少土地流標(biāo)，但是土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格也沒(méi)有明顯的下降。

這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)顯然不是一個(gè)好消息。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，王教授認(rèn)為在新政的實(shí)施之后，市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jī)r(jià)在未來(lái)不可能大幅下降。

上海市的規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站資料顯示，黃浦江沿岸E18地塊(9-3），南至寧陽(yáng)小區(qū)，西至浦明路、建筑交易市場(chǎng)，北至張家浜綠帶，出讓面積為 54415.3平方米，容積率為2.5，住宅用地，掛牌價(jià)為34.1646億（折合樓板價(jià)25114元/平方米）。

騰訊財(cái)經(jīng)查閱九龍倉(cāng)2009年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至去年底，九龍倉(cāng)集團(tuán)于中國(guó)內(nèi)地的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)達(dá) 410億元人民幣。集團(tuán)最近投資于四川成都的計(jì)劃于2013年上半年落成的成都國(guó)際金融中心位於成都市商業(yè)中心地帶。項(xiàng)目集大型商場(chǎng)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店和豪華住宅于一身。目標(biāo)是成為成都以至整個(gè)中國(guó)西部足以號(hào)稱(chēng)“西部之最”的全新購(gòu)物總匯。今年六月竣工的南京西路會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)也是浦西唯一新的超甲級(jí)寫(xiě)字樓，高54層，為浦西第一高度。付琦表示，九龍倉(cāng)介入得最多的就是頂級(jí)豪宅，鮮有涉及中低檔樓盤(pán)，最次也是商務(wù)的樓盤(pán)。

但是他同時(shí)表示，“這塊地拿得并不貴，三萬(wàn)五千多的樓板價(jià)很符合調(diào)控的精神。”他表示目前的該區(qū)域的老公房?jī)r(jià)格約在3萬(wàn)元/平方米，新房在4萬(wàn)到8萬(wàn)不等。但是真正能與其相提并論的也只有中糧海景一號(hào)、世貿(mào)濱江花園，新房?jī)r(jià)格在6萬(wàn)到11萬(wàn)，再好的可能類(lèi)似湯臣一品，包擴(kuò)瘋傳價(jià)格將達(dá)20萬(wàn)元/平方米的新鴻基濱江凱旋門(mén)。所以誰(shuí)拿到了這塊地不僅可以說(shuō)是穩(wěn)賺不賠，而應(yīng)該是說(shuō)有極大的增值空間，此外浦西的江景房基本已經(jīng)處于飽和。與其相近的地塊是去年9月中旬開(kāi)標(biāo)的黃浦江 E18單元1-10地塊。終被海航經(jīng)過(guò)121輪激烈競(jìng)價(jià)，以18.24億元的總價(jià)（樓板價(jià)36480元/平方米）競(jìng)得。

新地王意氣風(fēng)發(fā)，而高房?jī)r(jià)卻讓老百姓唏噓不已。去年，國(guó)土部和全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)“打架”一事也開(kāi)發(fā)商的土地成本房?jī)r(jià)比愈加撲朔迷離。商會(huì)下屬的REICO工作室去年的報(bào)告顯示：:流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個(gè)一線城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。因此不少百姓將高房?jī)r(jià)歸咎于高的土地出讓金。

騰訊財(cái)經(jīng)就此問(wèn)題連線了上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地資源研究所所長(zhǎng)、注冊(cè)土地估價(jià)師王克強(qiáng)教授。王表示，開(kāi)發(fā)商是在利益驅(qū)動(dòng)下行事，他們抱怨土地成本高，其實(shí)不然，根據(jù)他的研究，土地成本一般占房?jī)r(jià)的30%左右。這個(gè)價(jià)格產(chǎn)生的背后還是增值利益的驅(qū)動(dòng)。王教授表示：陸家嘴的房子賣(mài)一套少一套，且E18地塊黃浦江、萬(wàn)國(guó)建筑群可一覽無(wú)余。江景房特有的稀缺性是其后市被看好的理由，發(fā)展?jié)摿Υ�，剛性需求大�?/p>

他坦言，和西方的發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的土地管理制度相比，我們土地制度層面，無(wú)論是內(nèi)部管理還是外部交易顯然和存在問(wèn)題。對(duì)于09年財(cái)政部、國(guó)土資源部、聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，首次明確開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地首付比例不得低于全部地價(jià)款的50%，還要求地方政府采取有效措施限期追繳此前被開(kāi)發(fā)商拖欠的土地出讓金。此可謂遏制市場(chǎng)的第一記重拳。政策有很多，然而有很多沒(méi)有落到實(shí)處。比如土地售出的后續(xù)監(jiān)管，我們有規(guī)定，你開(kāi)發(fā)商拿地兩年以后不開(kāi)發(fā)，土地必須收回，讓你開(kāi)發(fā)保障性住房你不開(kāi)發(fā)，也收回。但是有反饋說(shuō)地方政府這一措施很多都沒(méi)有落到實(shí)處，占大一定比例，土地制度改革要落到實(shí)處。（