2010年8月,武漢商品住房成交7596 套(包括江夏、黃陂、東西湖),較上月增加983套,幅度為14.86%,成交面積76.36萬平方米,成交金額42.28億元,均呈增長態(tài)勢,成交均價5536元/平方米,較上月下滑近12%。本月保障房成交達(dá)2184套,占總成交量的近三成。與此同時,本月商業(yè)地產(chǎn)旺盛勢頭不減,8月成交1340套,成交金額猛增至16.36億元,創(chuàng)今年新高。

綜合看來,經(jīng)歷了前期的快速下滑之后,樓市銷量在7、8月基本穩(wěn)定,保障房供銷兩旺與商品房銷售在谷底掙扎,以及住宅銷售萎靡不振與商業(yè)地產(chǎn)高溫不退,都在8月形成了冷暖兩重天的鮮明對比。

保障房放量沖擊市場

8月,住建部公布了北京、天津、武漢等28個城市,作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點城市。很快,武漢宣布今年將最多拿出5億元用做經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),并將陸續(xù)推出萬套經(jīng)濟(jì)房。

8月,武漢保障性住房成交套數(shù)占到總量的30%,使得全市均價明顯被降低。如定向銷售的限價房項目谷尚居,近期成交了近1500套,成交均價僅在3000元/平方米左右。而此前江漢區(qū)限價房舞臺天下、任冬天下等樓盤,黃浦人家、天勤花園、紫潤明園等經(jīng)濟(jì)適用房項目,銷售價格甚至不及區(qū)域房價的一半,也都不同程度導(dǎo)致區(qū)域價格被降低。

更進(jìn)一步的說,預(yù)留房源定向銷售拆遷戶及限價房的增加,有效減少了商品房需求,緩解了供需矛盾,在一些區(qū)域,由于保障房的放量,加上比價效應(yīng)的影響,開發(fā)商坦言,房價上漲壓力很大。

小戶型兩頭通吃

從8月銷售排行榜看,有16個項目銷售超過百套,萬達(dá)菱角湖廣場和萬科紅郡是僅有的均價過萬元的項目,徐東雅苑以8400元/平方米的均價,成為本月銷售榜第一名,而位居第二的菱角湖萬達(dá)廣場已成為排行榜常客。十強榜單中有八席為品牌房企,足見市場低迷之際,品牌企業(yè)的應(yīng)對更具策略性。

對首次置業(yè)者來說,自住需求愿望強烈,遇到總價較低的中小戶型,多有出手。對于投資者來說,公寓式酒店類小戶型產(chǎn)品,易于出租總價不高,首付壓力不大,如南國SOHO520、萬達(dá)菱角湖廣場等樓盤,搶購場景讓許多買房人感嘆有錢人太多!

7月份,武漢90平方米以下戶型占比達(dá)到53.5%,創(chuàng)年度最高。8月份這一比例依然達(dá)到45.7%。不少項目的緊湊型中小戶型,通過贈送面積達(dá)到二房變?nèi)��?這樣一種暗降營銷方式,老業(yè)主和新客戶兩頭討巧,一舉多得。

2010年8月武漢商品住房銷售套數(shù)排行榜

排名 項目名稱 套數(shù)

1 寶業(yè)·徐東雅苑 221

2 武漢菱角湖萬達(dá)廣場 215

3 漢口花園 188

4 復(fù)地·東湖國際 169

5 萬科魅力之城 152

6 金地·西岸故事 145

7 保利·心語 144

8 天縱·漢北康城 126

9 沿海賽洛城 120

10 恒大城 108

數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院數(shù)

據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

調(diào)控思路面臨轉(zhuǎn)變

目前,房價上漲現(xiàn)象已經(jīng)得到遏制,如果僅從這一層面理解,4月的調(diào)控新政目標(biāo)似乎已經(jīng)完成。但實際來看,目前打折促銷多為小打小鬧,大范圍大幅度的下降并未出現(xiàn),這與買房人預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。下一步怎么辦?銀行信貸暗中松動、國土部公布囤地房企名單、銀行停止開發(fā)貸、各地緊密籌備房產(chǎn)稅等消息的頻出,都是市場博弈的一種表現(xiàn)。

從根本上來說,目前以控制購房信貸、抑制需求的做法,不具備可持續(xù)性,只有通過增加市場供應(yīng),包括各種保障房的供應(yīng),才是解決問題的根本。從武漢市場來說,即便現(xiàn)有政策不變,在供應(yīng)放量的重壓下,樓市調(diào)整也不可避免,但如果不改變以遏制需求為主的調(diào)控思路,那么,市場調(diào)整幅度不會超過15%,在強大的抄底需求支撐下,市場即可穩(wěn)定下來。

(特約撰稿/中國指數(shù)研究院華中分院 李國政)