“樓市回暖了嗎？”成為當(dāng)前令購(gòu)房人糾結(jié)的問(wèn)題。據(jù)報(bào)道，溫州的炒房團(tuán)沉寂4個(gè)月后已再度出手，因?yàn)?ldquo;炒家們預(yù)期房?jī)r(jià)近期能有10%左右的上漲”。而北京的樓市近期不僅成交數(shù)據(jù)接連上漲，“日光盤(pán)”、排號(hào)搶房等現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不過(guò)多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策調(diào)控并未松懈，樓市處于“個(gè)別熱銷、普遍低迷”的狀態(tài)，現(xiàn)在稱“回暖”言之過(guò)早。

二手房成交套均減少近4平方米

北京的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月全月北京成交二手房為13957套，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套，依然下調(diào)了43.6%。

中原地產(chǎn)的市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉留意到成交面積發(fā)生的變化。“8月，單套面積超過(guò)140平方米的大戶型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%，同時(shí)預(yù)售套總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的房源掛牌量環(huán)比也增加了18%。盡管待售的大戶型二手房套數(shù)大幅增加，但購(gòu)房者需求仍然以中小面積為主。”

北京的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全月成交二手房合計(jì)為13957套，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米。其中超過(guò)140平方米以上的二手房總成交為1942套，占比為13.9%。創(chuàng)造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小戶型占比則明顯上漲，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套，占比高達(dá)67.1%。相比占比最低的5月份上漲了8個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，大戶型的住宅對(duì)政策敏感度較高，可以看做市場(chǎng)行情的一個(gè)指標(biāo)。如果大戶型占比下降，證明投資者并不看好市場(chǎng)，而這樣未來(lái)下行的趨勢(shì)比較大，所以目前的市場(chǎng)很難說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始反彈。

二手住宅銷售情況

6月 7月 8月

簽約套數(shù) 10369 10367 12813

平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6

均價(jià)(元) 18350 18130 18120

日均(套) 346 334 413

新政后簽約率僅為44.7%

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至9月6日，北京的新政后取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)為84個(gè)，供應(yīng)房源合計(jì)為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套，9月首周中新政后開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H簽約1295套。8成項(xiàng)目依然簽約率不足5成，銷售壓力大漲。

與新政前的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、動(dòng)輒提價(jià)相比，開(kāi)發(fā)商的境遇普遍慘淡。除了8個(gè)依然為0簽約的項(xiàng)目外。實(shí)際售價(jià)高于開(kāi)發(fā)商預(yù)期的僅有3個(gè)項(xiàng)目占比僅為3.6%。而高達(dá)近9成的項(xiàng)目都有不同的低于預(yù)期現(xiàn)象。特別是新政以后的一些項(xiàng)目甚至低于預(yù)期近4成。房山一個(gè)在4月份預(yù)售的項(xiàng)目，預(yù)期價(jià)格高達(dá)23800元每平方米，而到目前的銷售均價(jià)僅為14665元，低于預(yù)期價(jià)格近四成。

“成交的數(shù)據(jù)的確是逐月上升，但很明顯是因?yàn)榻紖^(qū)中低價(jià)項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致，不能就此推斷市場(chǎng)普遍回暖。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

2010年8月，北京的新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。

亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)表明，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項(xiàng)目總成交套數(shù)為2541套，是市場(chǎng)總量的56.6%，超過(guò)五成，而其他同期在售的400余個(gè)項(xiàng)目中僅有256個(gè)項(xiàng)目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場(chǎng)份額，平均每個(gè)項(xiàng)目?jī)H售出了7.6套，競(jìng)爭(zhēng)之慘烈、銷售之艱澀可見(jiàn)一斑。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤(pán)滯銷為主，僅有少數(shù)房企迅速下調(diào)價(jià)格，迅速搶占市場(chǎng)。

上市房企高負(fù)債 降價(jià)壓力大

9月2日，地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)科(000002)、H股房企世茂房地產(chǎn)(00813.HK)及碧桂園（2007.HK）發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù)，其中顯示，萬(wàn)科8月實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環(huán)比增長(zhǎng)35%；碧桂園8月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長(zhǎng)近兩倍，為197%。