股市再融資了如春夢(mèng),銀行開(kāi)發(fā)貸越收越緊,往年救命稻草般的信托融資也被戴上了種種枷鎖。對(duì)于“沒(méi)有錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)不能”的開(kāi)發(fā)商而言,這個(gè)夏天似乎只剩降落價(jià)回籠資金一條路可走。但市場(chǎng)總不乏柳暗花明的故事,種種壓力之下,開(kāi)發(fā)商開(kāi)端瞄準(zhǔn)宏大的社會(huì)游離資金,還有等候國(guó)民幣升值境外資金。于是,各種模式的地產(chǎn)“基金”正在形成。

地下錢(qián)莊變身地產(chǎn)PE

“我們這幾個(gè)月的資金重要都是投放在房地產(chǎn)上。”李濤告訴記者,他底本是東莞的一家地下錢(qián)莊的抄盤(pán)手,最近他又多了一個(gè)身份,成為一家民間地產(chǎn)基金的合伙人。該公司的重要業(yè)務(wù)就是為房地產(chǎn)企業(yè)融資。

“現(xiàn)在找我們的地產(chǎn)項(xiàng)目太多了,長(zhǎng)期融資、短期過(guò)橋,各種需求都有。”李濤表現(xiàn),讓他決定投入地產(chǎn)項(xiàng)目就是一個(gè)需要短期過(guò)橋項(xiàng)目。這是一個(gè)位于中山的開(kāi)發(fā)商,3個(gè)月前拿下了一個(gè)總地價(jià)近5000萬(wàn)元的項(xiàng)目,但由于國(guó)家加大調(diào)控力度,開(kāi)發(fā)商無(wú)法像以往般挪用其他銀行貸款支付地價(jià)。與此同時(shí),如果不繳納土地款,開(kāi)發(fā)商就拿不到“四證”,更不要說(shuō)向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸。時(shí)間拖得過(guò)久,面對(duì)的將是處所政府高額的土地罰金,甚至直接收回土地。

于是開(kāi)發(fā)商求助于李濤,4月初李濤向他們借出了2500萬(wàn)元。“現(xiàn)在這筆錢(qián)我們已經(jīng)收回,外加500萬(wàn)元利息。”6月底李濤告訴記者。開(kāi)發(fā)商在繳清土地款后,第一時(shí)間向銀行融得開(kāi)發(fā)貸,并且同時(shí)向李濤表現(xiàn)提前歸還這筆年利率高達(dá)100%借款。

“這種情況下,開(kāi)發(fā)商哪來(lái)資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目呢?”面對(duì)記者的疑問(wèn),李濤流露“還是我們的錢(qián)”。本來(lái)李濤看到開(kāi)發(fā)商繳清土地款并且從銀行取得開(kāi)發(fā)貸,認(rèn)為該項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到可蒙受范疇,于是將2500萬(wàn)元的短期借款延展為2000萬(wàn)元的長(zhǎng)期借款,只收取前期500萬(wàn)元利息。而新一期借款的利率降為18%。

正是這一次業(yè)務(wù)合作,讓李濤看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的宏大遠(yuǎn)景;而向李濤借錢(qián)的開(kāi)發(fā)商也看上了民間宏大的“錢(qián)袋子”。于是兩者一拍即合,開(kāi)發(fā)商與李濤合伙成立一家投資公司,李濤負(fù)責(zé)尋找投資人,募集的資金重要投入此開(kāi)發(fā)商在珠三角的四個(gè)項(xiàng)目,直接投資于項(xiàng)目股權(quán),開(kāi)發(fā)完畢后以分紅情勢(shì)退出。

“現(xiàn)在投資的項(xiàng)目,至少要到一年半后再進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。”而在李濤看來(lái),政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾率微乎其微,所以風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有想象的大。“2008年的經(jīng)驗(yàn)顯示,只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不呈現(xiàn)全面危機(jī),一年半后的回報(bào)驚人。”李濤告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者,最近像他一樣籌備“賭一把”的民間資本大有人在。“現(xiàn)在地下金融的利率非常高,珠三角一帶的年利率差不多上漲了50%。去年年底,上千萬(wàn)元的借貸年利率大部分在20%左右,現(xiàn)在起碼要30%。”李濤表現(xiàn),其中很大部分原因就是被地產(chǎn)商的短期借款托起來(lái)的。