國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行(微博)發(fā)表有關(guān)2010上半年中國及青島住宅市場的回顧和展望分析。針對2009年過熱的房地產(chǎn)市場，中央在整體經(jīng)濟形勢向好的基礎(chǔ)上出臺史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，青島政府亦率先出臺地方調(diào)控細(xì)則，針對過高住宅價格及不平衡的供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出多項具體政策，預(yù)料在2010下半年價格將逐漸回歸理性。

　　自2009年1月以來，居民儲蓄存款持續(xù)流出銀行賬戶重新回流資產(chǎn)市場，個人按揭貸款持續(xù)上升至警戒水平，寬松的貨幣政策使市場上游資充裕，對通脹的普遍預(yù)期使房產(chǎn)成為投資渠道的追捧產(chǎn)品之一。綜合上述原因，房價從2009年1月起至2010年第二季度連續(xù)18個月快速上漲，攀升至歷史最高水平，一線城市及二線城市二季度末房價同比2008年高峰期分別增長39%及28%。房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭過猛，投資性和恐慌性購房比重加大，市場交易不規(guī)范現(xiàn)象逐漸加劇。

　　在2010年第一季度國家宏觀經(jīng)濟形勢趨好下，國務(wù)院4月中出臺的“國十條”等政策針對房地產(chǎn)市場供需雙向進行嚴(yán)厲調(diào)控。在需求方面，新政對引起的房價飛漲的過剩投資性需求嚴(yán)加限制，包括購買第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基準(zhǔn)利率1.1倍；在全國范圍內(nèi)提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對購買第三套及以上住房的大幅度提高貸款甚至不貸款，暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款等極具針對性細(xì)則，大幅度減低投資型需求的不合理釋放，房價上漲速度迅速減緩。

　　在供應(yīng)方面，新政旨在以增加住房有效供給以改善供需結(jié)構(gòu)。國土部3月10日出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；4月17日“新國十條”對確保2010年保障性住房及棚戶區(qū)改造住房提出明確建設(shè)目標(biāo)，多個地區(qū)政府(包括北京、上海、天津、廣州及深圳等)在6月相應(yīng)出臺落實當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)在土地、資金及居民申請等關(guān)鍵因素的明文規(guī)定，足顯新政對保障性住房建設(shè)的空前力度。

　　4月26日，青島市政府辦公廳在中央新政下發(fā)9天之后率先正式公布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步加快住房建設(shè)的意見》共計14條地方房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。“青十四條”各方面政策均嚴(yán)厲執(zhí)行中央最上限，其調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面多條細(xì)則更是按超出中央標(biāo)準(zhǔn)列定：包括加快保障性住房建設(shè)方面，2010年青島中小型建設(shè)用地須至少占年度供應(yīng)總量的77%，高于中央設(shè)定的70%；土地管理措施方面，確定為中低價位普通商品用地的土地出讓方案中要增加房產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積等控制要求，囤地炒地者兩年內(nèi)禁止再拿地，高于中央設(shè)定的一年期限；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率增加至2%，高于中央設(shè)定的1.5%標(biāo)準(zhǔn)等。

　　新政對青島商品住宅市場的明顯影響在5月底后出現(xiàn)： 在因5月24日新房產(chǎn)契約稅政策出臺而引起的市場“爆棚”式搶購之后，青島一手商品住宅6月成交量環(huán)比5月下降36%；2010年上半年市場總成交量較2009年下半年下降27.9%。市內(nèi)四區(qū)成交“降溫”尤為明顯，其今年6月成交套數(shù)同比去年大降76%, 上半年成交總套數(shù)較2009下半年亦顯著減少32%，占全市成交比例自2009年開始呈下降趨勢，市場成交熱點逐步向城陽區(qū)及膠南市等郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　同樣受中央嚴(yán)政影響，DTZ戴德梁行十大樣本城市6月成交面積均在低位徘徊。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市及二線城市分別環(huán)比小幅上升5.7%及4.2%，其中深圳及上海月成交量有一定回升，環(huán)比超過30%。市場在開發(fā)商“按兵不動”的策略下尚處政策執(zhí)行觀察期，普遍購房者依舊保持審慎觀望的態(tài)度。價格方面，一線城市及二線城市成交均價分別環(huán)比下降4.9%及3.2%，價格略顯“松動”，其中深圳、上海及廈門分別環(huán)比下降15%，16.4%及11.6%。目前“量跌價滯”的市場氛圍或在下半年有所變動。

　　從DTZ戴德梁行十大樣本城市住宅庫存量上分析，受調(diào)控短期內(nèi)開發(fā)商放緩?fù)票P速度影響，上海、廣州及長沙依舊呈負(fù)庫存狀態(tài)，供應(yīng)量不足在短期內(nèi)將對其市場價格提供一定支持或上漲空間；其他城市庫存量皆有剩余，其中青島、深圳及武漢及庫存積壓稍顯過剩，去庫存時間分別約為7.8、8.6個月及11.2個月，預(yù)計此“滯銷”狀態(tài)或會引起當(dāng)?shù)夭糠钟匈Y金回流壓力的開發(fā)商做出一定程度的降價舉措。

　　DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010年分月十大熱銷樓盤的跟蹤研究表現(xiàn)，四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計算)已由3月的63%回落至6月的34%，表明市場對于中小戶型或較低房價的剛性需求得到合理釋放，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步回歸理性。

　　預(yù)期總體信貸政策將繼續(xù)從緊，特別是針對第三套房貸的嚴(yán)格限制。但隨著政策配合下中小戶型供應(yīng)量的增加，2010下半年全國住宅市場成交量將略有增長，預(yù)期一線城市及二線城市成交量較上半年分別上漲50%及18%，成交均價亦將在供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整下出現(xiàn)“松動”。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展在城市化進程持續(xù)、經(jīng)濟平穩(wěn)增長及區(qū)域大型建設(shè)的帶動下形勢依舊趨好。