（來(lái)源：上海證券報(bào)）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量警示，正是前期信貸的問題。如果此時(shí)放松銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，無(wú)異于把已開始全力排毒的銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次送進(jìn)莫測(cè)深淵，后果不堪設(shè)想。8月以來(lái)各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，值得細(xì)細(xì)研究。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示，說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已到了關(guān)鍵時(shí)刻。

多個(gè)媒體上周五報(bào)道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化，這個(gè)動(dòng)向理應(yīng)引起各方特別關(guān)注。因?yàn)槎鄶?shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，非得保持高度警覺不可。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號(hào)是好事。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)潛伏期較長(zhǎng)，提前警示，證明了今年4月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的必要性。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年亞洲金融危機(jī)，美國(guó)2008年次貸危機(jī)……近20年來(lái)的全球的銀行危機(jī)無(wú)不與資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅有關(guān)。而日本經(jīng)濟(jì)至今未能走出谷底，美國(guó)也尚未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

現(xiàn)在有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加，應(yīng)該放松銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸。筆者不同意這個(gè)以毒攻毒的方式。從醫(yī)學(xué)上講，以毒攻毒是旁門左道，沒有真正的科學(xué)的研究結(jié)果和成功實(shí)踐臨床案例。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行出現(xiàn)資產(chǎn)問題警示，正是前期信貸的問題。如果此時(shí)放松銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，無(wú)異于把已開始全力排毒、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次送進(jìn)莫測(cè)深淵，資產(chǎn)質(zhì)量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會(huì)更嚴(yán)重，后果將不堪設(shè)想。

中國(guó)銀行體系現(xiàn)在最大的問題，就在房地產(chǎn)信貸。只是現(xiàn)在有關(guān)銀行信貸質(zhì)量下降的報(bào)道比較籠統(tǒng)，應(yīng)該細(xì)分是哪類信貸有問題，是開發(fā)商信貸問題，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題。前者是開發(fā)商，后者是購(gòu)房人。只有這樣，才能有效控制銀行風(fēng)險(xiǎn)。還有一類是與地方政府靠賣地?fù)?dān)保的房地產(chǎn)或其他項(xiàng)目的銀行信貸資金，如果這部分擔(dān)保的資產(chǎn)出了問題，那相關(guān)項(xiàng)目的銀行資金的償付也會(huì)出現(xiàn)問題了。

開發(fā)商信貸的風(fēng)險(xiǎn)在于，對(duì)于那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預(yù)售資金作為開發(fā)資金的開發(fā)商，房屋銷售不好，就可能出現(xiàn)不能按時(shí)償還銀行貸款的問題。短期內(nèi)就是逾期，時(shí)間長(zhǎng)了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預(yù)售資金邊開發(fā)邊銷售的開發(fā)商，如果開發(fā)過(guò)程中銷售狀況不如意，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，開發(fā)樓盤變成爛尾樓，前期銀行開發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現(xiàn)，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會(huì)問題。

這樣的問題，都是房地產(chǎn)開發(fā)商不守規(guī)則所致，如果都嚴(yán)格以自有資金開發(fā)，不高度杠桿依賴銀行資金和預(yù)售資金，銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)小得多。但是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很大，開發(fā)商利潤(rùn)空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價(jià)并不影響開發(fā)商還款能力。短期內(nèi)房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問題的，主要是房屋銷售情況，房地產(chǎn)商只要能支撐，是怎么也不愿降價(jià)的，一是與政策博弈以達(dá)到利潤(rùn)最大化，另一個(gè)擔(dān)心增加與已高價(jià)購(gòu)房者的糾紛。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然抵押貸款時(shí)間期限較長(zhǎng)，一般短期內(nèi)問題不容易顯現(xiàn)。但是購(gòu)房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因?yàn)樾刨J額度不會(huì)太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關(guān)信用信息是真實(shí)的，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢，把房租交回銀行）的風(fēng)險(xiǎn)不大。而且還款能力與價(jià)格變動(dòng)無(wú)關(guān)，不受價(jià)格變動(dòng)影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)，不影響還款能力，也就不會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

而對(duì)于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來(lái)說(shuō)，他們從來(lái)沒有準(zhǔn)備20年或者30年按期還款，只想通過(guò)低買高賣的高額價(jià)差償還銀行的貸款，同時(shí)獲取低成本利潤(rùn)，所以短期風(fēng)險(xiǎn)就不小了。這個(gè)群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分，也是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的主要推動(dòng)力，可能是除開發(fā)商之外對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價(jià)格變動(dòng)影響和市場(chǎng)銷售影響密切。