昨日，上海市住房保障和房屋管理局（下稱房管局）突擊發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（下稱《通知》），重申3萬平方米強(qiáng)銷令等5條政策（下稱滬五條）�！锻ㄖ�》自下發(fā)之日起執(zhí)行。

從滬五條細(xì)則來看，《通知》要求嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理、完善商品住房銷售方案備案管理制度、規(guī)范商品住房預(yù)訂、銷售行為；規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為、加大對違法違規(guī)行為查處力度，都是在前兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中出臺過的政策。幾乎沒有全新的調(diào)控內(nèi)容。

　其實(shí)老政策對調(diào)整房價(jià)通常沒有很大用處。李戰(zhàn)軍指出，政策都有固定的政策周期，一般在剛發(fā)布的時(shí)候效果是最大的，3~4個(gè)月之后，政策效果則基本得到釋放。政府重申這些政策，主要目的可能想向市場表明上海將繼續(xù)貫徹宏觀調(diào)控。

此次被重申的3萬平方米強(qiáng)銷令早在兩年前的2007年9月初就曾發(fā)布。當(dāng)時(shí)的房地局下發(fā)文件規(guī)定：今后上海樓盤開盤，每次預(yù)售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。并在規(guī)定中明確，確定捂盤惜售、囤積房源的不良行為的，將記入該企業(yè)的信用檔案，按規(guī)定給予降級或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時(shí)的準(zhǔn)入門檻。這一政策也因此被市場譽(yù)為當(dāng)時(shí)上海為打擊捂盤出臺的最為嚴(yán)厲和對市場有直接影響的措施之一。

該政策在當(dāng)時(shí)出臺半個(gè)月后，上海新房住宅供應(yīng)量確有成倍增加的趨勢：歷史數(shù)據(jù)顯示，2007年9月份上海市擬開盤項(xiàng)目約25個(gè)，比當(dāng)年8月的16個(gè)開盤量增加不少。

但不知從何時(shí)開始，面積少于3萬平方米的預(yù)售證又開始頻繁出現(xiàn)在樓市中。2009年6~7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)共有127批商品住宅房源上市，其中，只有13批房源的一次性推盤面積超過3萬平方米強(qiáng)銷令標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，當(dāng)時(shí)已有90%的樓盤一次性推盤都不到3萬平方米。

房管局有關(guān)人士昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)表示，房管局肯定沒有停止過這一政策。我們從來沒有說這個(gè)規(guī)定停掉或者不做了，無非這次重申一下。他說，沒有人提起不代表不在做，如果有小批量推盤的例子可以提供給我們，我們會(huì)去核查。

但是，昨天數(shù)據(jù)顯示，8月上海共發(fā)出52張預(yù)售許可證，其中超過3萬平方米的僅6張，近90%的項(xiàng)目預(yù)售面積不達(dá)標(biāo)。分析師薛建雄向記者透露：有些樓盤是分成幾個(gè)預(yù)售許可證的。合并之后可以看出共有42個(gè)樓盤推出新房源，其中依舊只有9個(gè)樓盤的推盤量超過3萬平方米，還有33個(gè)樓盤的推盤量不到3萬平方米。

而昨天記者在向一些開發(fā)商咨詢上述政策可能產(chǎn)生的影響時(shí)，某在售郊區(qū)樓盤開發(fā)商卻反問記者：這個(gè)是新出的政策嗎？我還沒來得及關(guān)注。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不知道3萬平方米強(qiáng)銷令的在售樓盤開發(fā)商并非僅此一家。另一家專注于開發(fā)別墅和花園洋房的開發(fā)商亦以為強(qiáng)銷令是新政策。他們告訴記者，在其樓盤申請預(yù)售許可證時(shí)，并沒有被要求一次性申請?bào)w量需要達(dá)到3萬平方米，只要建到規(guī)定的程度就行了啊。

李戰(zhàn)軍認(rèn)為，此次重申，或許就意味著過去的政策沒有得到很好的貫徹。政策沒得到很好的貫徹，有可能是政府的管理和開發(fā)商銷售策略之間有著不同出發(fā)點(diǎn)所致。從政府角度來看，需要保證供應(yīng)量；而從開發(fā)商角度來說，調(diào)控背景下，市場低迷，只能一批批賣。

主要是這些政策沒有配套嚴(yán)格的舉報(bào)、審查和處罰制度，其實(shí)存在特殊情況給放寬是正常的，但有些是非特殊情況也被放寬就是問題。薛建雄認(rèn)為，一旦政府放松監(jiān)管，開發(fā)商就可以采取少量多批、提前收取意向金后再根據(jù)人數(shù)定價(jià)等手段進(jìn)行炒作，促進(jìn)銷售價(jià)格的提高。比如開發(fā)商一次拿了3萬平方米以上的預(yù)售許可證，但售樓處實(shí)際上卻分成兩批甚至更多批逐步推售。

記者發(fā)現(xiàn)，此次《通知》表示，對違規(guī)的開發(fā)商，應(yīng)視情采取限期整改、發(fā)出行政告知書、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時(shí)調(diào)查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應(yīng)上報(bào)市局核準(zhǔn)。