上周,山東省出臺《關于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)固健康發(fā)展的看法》,內容涉及住房供給、保障性住房、信貸政策以及市場監(jiān)管等多個方面,針對其中的一些熱門條款,本報特分析政策對行業(yè)的影響。

摸索土地出讓綜合評標克制土地拍賣中非理性

在加強房地產(chǎn)開發(fā)用地管理方面,我省規(guī)定房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供給總量。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理斷定土地的供給方法和內容,摸索土地出讓綜合評標方法,在保持和完善土地招拍掛制度的同時,摸索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方法,克制居住用地出讓價格非理性上漲。

◆點評:目前,我國的土地招拍掛制度,履行價高者得的規(guī)矩,經(jīng)常一塊土地有10余家房地產(chǎn)企業(yè)參與競標,在拍賣中由于激動,會呈現(xiàn)一些非理性的行動,土地價格被過火地抬高。土地出讓綜合評標,有利于減少土地的爭取,防止土地市場的過熱,減少拍賣中的非理性,避免面粉價格高過面包。

可暫停三套房房貸打擊了投資投機行動

我省加大了差別化信貸政策的履行力度。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購置第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度進步。商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的城市,可暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款;對不能供給1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。

◆點評:信貸上的差別化政策,差別了不同的住房需求,作出了不同的應對措施,這在必定程度上打擊了市場上的投資投機性行動,也在必定程度上下降了銀行的金融風險。但是由于政策的不機動性,在必定的程度把一些改良性住房也給限制住了。

增加廉租房等避免千軍萬馬買商品房

我省將進一步完善城市住房保障系統(tǒng),2010-2012年解決23萬戶城市低收入家庭的住房艱苦。擴大廉租住房籠罩范疇,盡快實現(xiàn)廉租住房和經(jīng)濟實用住房準入標準并軌,3年新增保障性住房6萬戶(每年不少于2萬戶),其中新建、籌集廉租住房3萬套;通過棚戶區(qū)改革,解決符合廉租住房保障條件的低收入家庭5萬戶。保持合理的經(jīng)濟實用住房建設范圍,3年竣工 12萬套,每年不少于4萬套。此外,加快推動城市和國有工礦棚戶區(qū)改革,加快發(fā)展公共租賃住房。

◆點評:無論是增加廉租住房和經(jīng)濟實用房,還是棚戶區(qū)改革,都有利于增加房屋的供給渠道,形成多元化的房屋供給方法,解決一些收入并不高,但是有實際購房需求的人群,讓不同的人群選擇不同的住房模式,避免千軍萬馬擠著去買商品房。

優(yōu)化住房供給結構防止資源過度浪費

在面向居民的住房供給方面,我省進一步優(yōu)化住房供給結構,保障性住房、棚戶區(qū)改革和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供給總量的70%,并優(yōu)先保證供給。組織建設限價商品住房,限價商品住房的套型要把持在90平方米以下,定向供給本地的城市中等偏下收入無住房家庭。

◆點評:目前的商品供給中,多數(shù)是90平米以上的住房,不少項目完整是大戶型跟別墅類產(chǎn)品。優(yōu)化住房供給結構的政策,增加中小面積的住房,在目前人多地少,資源比較緊缺的國情下,無疑能夠防止資源的過度浪費跟浪費,盡最大可能的解決更多人群的住房需求。