“現(xiàn)在看來，退出恒大上市的決定并非完整錯誤。”5月中旬，德意志銀行香港公司董事總經(jīng)理秦靖向《環(huán)球企業(yè)家》感嘆。德意志銀行在恒大兩輪投入超過1.9億美元，但在2008年金融危機中遭遇很大喪失后，德意志銀行展開全球范疇內(nèi)業(yè)務調(diào)劑，并在2009年年初退出了恒大上市，該筆投資最終只收回1.5億美元。然而事過境遷，秦靖認為，現(xiàn)在看折價退出恒大還是劃算的，與其綁在一條前途未卜的船上，還不如把錢拿回來抄底其他范疇，能賺到更多的錢。

現(xiàn)實校驗

在5月16日合肥媒領會晤會上，恒大地產(chǎn)團體總裁夏海均在接收《環(huán)球企業(yè)家》問詢時指出，恒大地產(chǎn)2009年合約銷售額達303億元，但實際確認銷售額僅為57億元，其余均將計入2010年的營業(yè)收入，這對股價亦是一個有力支撐。不過就此認為，許家印會博得股價賭局則失之果斷。

許家印首先要面對的是史上最嚴格的樓市調(diào)控。據(jù)易居、中國指數(shù)研究院等第三方公司統(tǒng)計，在樓市新政出臺后四周全國20余個城市住房成交量較之前四周平均降落了40%，多個城市的房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)接近于停頓狀態(tài)。但這顯然還沒觸及決策層的調(diào)控底線，在5月下旬萬科團體內(nèi)部會議上，郁亮發(fā)出悲觀的評論稱，不要對這輪調(diào)控心存幻想，政策利空未出盡，現(xiàn)在行業(yè)還沒到最冷的季節(jié)。

“2008 年時，太多人問我，恒大是否會因為現(xiàn)金流問題而倒掉。”夏海均回想說。他認為經(jīng)過上一輪樓市嚴冬后，恒大學到了只有保持充分的現(xiàn)金流，才干在未來取得成功。“這輪調(diào)控，雖然我們手上有210億的現(xiàn)金，但是還要持續(xù)積累現(xiàn)金，還是要降價，以應對更為嚴格的宏觀形勢。”

事實上，2010年初樓市調(diào)控未有定論時，恒大地產(chǎn)即做了持久戰(zhàn)籌備：今年1月以來，恒大地產(chǎn)持續(xù)發(fā)行兩筆五年期優(yōu)先票據(jù)，兩份票據(jù)的年利息均為13%，合計融資13.5億美元。高息票據(jù)的發(fā)行，令恒大地產(chǎn)的負債率急劇升高，但由于部分票據(jù)融資所得已用于歸還上市前的一些結構性融資，因此短期債務減少，長期債務增加，恒大地產(chǎn)的債務結構事實上得到改良。同時，作為首家公開降價促銷的大型房企，恒大地產(chǎn)在前4個月共實現(xiàn)銷售121億元，表現(xiàn)已經(jīng)相當不俗。

但是，這還并不意味著恒大地產(chǎn)已經(jīng)進入了從容發(fā)展階段。為沖刺2008年上市而啟動的開發(fā)面積將在今年集中交樓并結算利潤。其中2009全年錄得的303億元合約銷售，將有八成物業(yè)要在2010年竣工，涉及交樓結轉面積近 500萬平方米，是2009年交樓面積的5倍，如此宏大的交樓范圍，連中國房地產(chǎn)帶頭大哥萬科亦未曾實現(xiàn)過。

“出于履行對投資者的事跡承諾，恒大地產(chǎn)今年可能需要交付740萬平方米的建筑面積，預計的建筑費用高達290億元，工程款之壓力及交付進度之風險一目了然。”加上40多億元的土地出讓金，中銀國際地產(chǎn)業(yè)分析師田世欣認為，相對恒大洶涌澎湃的開發(fā)范圍來說，手上兩百億現(xiàn)金也只是杯水車薪。

但美林團體全球房地產(chǎn)投資部中國區(qū)主管蓬鋼向《環(huán)球企業(yè)家》指出，交樓面積對于恒大地產(chǎn)來說或不是大問題，“恒大地產(chǎn)最大特點是全國標準化的運營模式，企業(yè)履行力非常強，嘉獎機制也定得比較明白，只要老許定了任務，底下人連奔帶跑地必定能做到。”不過對于恒大地產(chǎn)2010年80億的利潤目標，蓬鋼亦認為難以實現(xiàn)。