由于延續(xù)使用兩年前的普通住宅認定標準,京城大部分住宅已被動劃入“豪宅”行列,而購房人也將因此支付更高的稅費。

今年初,天津、重慶等地相繼改變了對于普通住宅的認定標準,而日前北京市住建委則明確表示,為了抑制投資性購房行為、穩(wěn)定北京市的房地產(chǎn)市場,北京將暫不調(diào)整普通住宅的認定標準。也就是說,目前北京將在一定時期內(nèi)繼續(xù)沿用制定于兩年前的普通住宅標準。

根據(jù)這份制定于2008年的普宅標準,同時符合以下三項條件的住宅才有資格被認定為普通住宅:小區(qū)容積率不低于1.0;單套面積不高于140平方米;低于區(qū)域內(nèi)平均成交價格1.2倍以下。其中成交價格參考價為:三環(huán)內(nèi)單套價格不高于215萬元、三環(huán)至四環(huán)單套價格不高于175萬元、四環(huán)至五環(huán)單套價格不高于165萬元和五環(huán)外單套價格不高于100萬元。符合普宅認定標準的房屋將享受相關稅費的優(yōu)惠政策。而不能符合上述標準中任何一項的住宅項目,則被列為豪宅,無法享受稅費優(yōu)惠。相關規(guī)定內(nèi)容顯示,普通住宅的稅費為1.5%,非普宅的稅費則為3%,相差一倍。業(yè)內(nèi)人士表示,具體操作過程中,普宅與非普宅的稅費差額最多可以達到2%。

●被漲身價躍身豪宅城內(nèi)普宅或已絕跡

根據(jù)官方對于北京市上半年期房價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,四環(huán)內(nèi)期房在上半年的均價為35000元/平方米,而六環(huán)路以外上半年的期房均價已達到11444元/平方米。相較普通住宅標準制定的2008年,上漲幅度已經(jīng)“翻倍”。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,2007年末位于首體以南一處商品房以15000元/平方米的價格入市,已屬于當時的高價房,但是根據(jù)普宅認定標準,仍可列為普宅。而當下城內(nèi)以低價噱頭入市的部分商品房,總價卻仍遠遠高于普宅的上限認定標準。

相較兩年前此規(guī)定制定之初不少樓盤因此獲益的場面,目前由于其標準內(nèi)容中的指導價格相對于當下市場的嚴重滯后性,在京城內(nèi)以此標準為衡量,已難覓普通住宅的蹤跡。我們根據(jù)目前在行的普宅認定標準粗略計算目前符合該標準的房屋價格,以官方出臺的四環(huán)內(nèi)上半年期房均價計算,則在四環(huán)內(nèi)以購置不高于60平方米的住宅才算得上普通住宅。而若以單套面積計算,則城內(nèi)普宅可謂絕跡。

采訪中部分銷售人員表示,項目“被豪宅”實屬無奈,因為樓盤的定位確實是“普通住宅”。而項目價格定位多以周邊整體價格為基準,對于以兩年前價格定位的規(guī)定內(nèi)的“區(qū)域指導價格”,則不敢茍同。

而作為需要對多余部分稅費買單的購房人也頗感無奈,大部分受訪者認為抑制炒房初衷是好,而卻牽連其他的購房人也被一并連坐,相關部門應出臺更有效的應對措施。

●標準同時影響二手房市場

普宅標準的認定同時影響著二手房市場。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部介紹,二手房的普宅認定是以其掛牌價格為基準進行核算認定的。也就是說,無論該套房產(chǎn)購入時是否屬于普宅行列與其在二手房市場中是否屬于普宅無關,而房主的掛牌價格才是認定關鍵。而根據(jù)此認定標準,目前北京次新房市場的普宅也堪稱鳳毛麟角。據(jù)悉,在部分二手房中介推出的普宅免稅房中,大部分以上世紀80年代的“紅磚樓”為主,且位置相對偏僻,不處于市中心或交通發(fā)達的住宅區(qū)。

鏈家地產(chǎn)市場部表示,此前出臺的二手房營業(yè)稅標準中規(guī)定,五年以上的普宅在二手房市場交易中免征營業(yè)稅,而非普宅則需要差額繳納營業(yè)稅。未滿五年的普宅繳納1.5%的營業(yè)稅,而非普宅的營業(yè)稅則為3%。這些稅費也一概是由購房人承擔。

據(jù)悉,北京市住建委僅表示將關注北京房地產(chǎn)市場的價格走向,承諾或會根據(jù)市場形式對于普通住宅標準適時作出適當調(diào)整。而眼下北京新房和二手房市場上的普通購房人還只能根據(jù)此標準,繼續(xù)為所自己所購下的“豪宅”繳納稅費。(楊明曉)