日前，海南省最新出臺(tái)了《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知的意見(jiàn)》，指出要"著力調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式"。值得注意的是，這份文件強(qiáng)調(diào)了"為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式"，要求"財(cái)政、稅收、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加快研究制定鼓勵(lì)住房租賃的優(yōu)惠政策，解決商品住房空置率高的問(wèn)題"。

海南或是本輪空置率大討論以來(lái)，首個(gè)對(duì)該問(wèn)題明確表態(tài)的地方政府。

而當(dāng)前空置率紛爭(zhēng)難息，已經(jīng)儼然演變成一場(chǎng)持續(xù)了至少月余的大討論，并與"連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零"、"水表少走或不走"等限定詞及"曬黑燈照"這樣的網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)匯聯(lián)系起來(lái)，這個(gè)單純的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)就此貼上或嚴(yán)肅或嘲諷甚或憤怒的多種標(biāo)簽。而現(xiàn)實(shí)是，空置率概念依然紛亂，空置房問(wèn)題依然無(wú)解。

針對(duì)這些亂象，《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，試圖厘清空置率概念及其背后與行業(yè)、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

統(tǒng)計(jì)口徑能否統(tǒng)一

統(tǒng)一空置率概念、統(tǒng)計(jì)空置率很困難嗎？這關(guān)鍵在于統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長(zhǎng)、研究員文林峰指出，西方引進(jìn)的概念"空置量"，是指凡是已建成達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)但超過(guò)半年無(wú)人居住的房屋都屬空置房屋，包括新建未售和已售未住兩種情況。對(duì)此，一直研究并關(guān)注空置率問(wèn)題的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華給出的國(guó)際定義基本一致，只是時(shí)間有些差異，他說(shuō)是"空置1年以上"。

而國(guó)內(nèi)的"空置量"概念，官方一直沿用上世紀(jì)90年代出臺(tái)的"空置商品房"指標(biāo)，即統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房。這與西方的空置房概念有根本的不同。

而為何國(guó)內(nèi)要采取"新建未售商品房"算作空置房概念呢？據(jù)包宗華介紹，這有其歷史淵源。

上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)仍在實(shí)行住房"實(shí)物分配"，在那個(gè)住房短缺時(shí)代，"零空房"成為社會(huì)主義制度優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。上世紀(jì)90年代后期，住房商品化啟動(dòng)，統(tǒng)計(jì)空置率的口徑首次調(diào)整，開(kāi)始考察賣不出去的商品住房面積在新建住房中的比重。

2003年，建設(shè)部門對(duì)空置率指標(biāo)提出3條補(bǔ)充意見(jiàn)：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。對(duì)住房管理部門來(lái)說(shuō)，這種區(qū)分顯然有助于更清晰地把握供應(yīng)情況，但在統(tǒng)計(jì)部門而言，要跟蹤同一套住房3年甚至5年以上，來(lái)區(qū)分其為滯銷還是積壓商品房，難免加大操作難度。于是，統(tǒng)計(jì)部門按第一條意見(jiàn)提供"新建待售商品房"的統(tǒng)計(jì)，不再提空置指標(biāo)，事實(shí)上就是目前沿用至今的"空置商品房"概念。

了解了這段統(tǒng)計(jì)口徑的演進(jìn)歷史，我們不難看出，目前大討論中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方統(tǒng)計(jì)概念是國(guó)內(nèi)的"新建待售商品房"，兩者的巨大差額在于"已售未住"的這部分。這就說(shuō)明，在計(jì)算空置率的公式里，分子尚且存在巨大差距，何況分母在國(guó)內(nèi)也不統(tǒng)一（有的用當(dāng)年建成商品房總量，有的用前面3年建成商品房總量，有的用全部累計(jì)商品房總量），結(jié)果大相徑庭，遑論空置率準(zhǔn)確與否？

可見(jiàn)，統(tǒng)計(jì)口徑面臨著要否改革以及如何統(tǒng)一的問(wèn)題。而最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)又表示，商品房待售面積和空置面積不是一個(gè)概念。關(guān)于空置，他的定義是："空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無(wú)人居住狀態(tài)的面積。"這一定義顯然是此前所未出現(xiàn)的，即前述"已售未住"部分。毫無(wú)疑問(wèn)，這又增加了概念的繁亂。

盛來(lái)運(yùn)同時(shí)承認(rèn)，目前空置率統(tǒng)計(jì)還是受限于統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題，包括"空置的狀態(tài)和時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)"、"住房的面積、結(jié)構(gòu)"總量，其解決之道則在于"大規(guī)模的住房普查"。