傳房企不能直接收存預(yù)售資金；北京市建委人士表示，具體監(jiān)管辦法在研究中，尚無出臺時(shí)間表

北京多數(shù)樓盤在期房階段就進(jìn)行預(yù)售。若新規(guī)實(shí)施，房企收取、使用預(yù)售資金受限，將對其拿地、還貸、開發(fā)等整個(gè)資金鏈影響很大。本報(bào)記者 周曉東 攝

本周，一則關(guān)于北京正在研究出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的消息攪動了京城樓市一汪秋水。商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是一個(gè)新事情，北京也并不是第一個(gè)提出監(jiān)管預(yù)售款的城市，但在眼下正是樓市博弈雙方暗戰(zhàn)的階段，對于一直靠八個(gè)鍋七個(gè)蓋賺大錢的開發(fā)商而言，預(yù)售房款監(jiān)管這一招的殺傷力很強(qiáng)。強(qiáng)到有開發(fā)商認(rèn)為后果嚴(yán)重，應(yīng)該很難出臺這樣的政策。

　　傳房企將不能直接收存預(yù)售金

據(jù)媒體報(bào)道，正在研究制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容包括三點(diǎn)：首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資（即重點(diǎn)監(jiān)管資金）、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；第三，開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請。

此外，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰還在博客中透露，《暫行辦法》明確商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

對于目前流傳的《暫行辦法》內(nèi)容，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會人士表示，許多內(nèi)容已經(jīng)是很早之前的了，和目前正在研究的細(xì)節(jié)有了出入。但由于監(jiān)管辦法尚未出臺，有關(guān)人士表示，目前不便透露具體內(nèi)容，具體監(jiān)管辦法一直在研究之中，但目前尚無出臺時(shí)間表。

力圖確保資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)

多位業(yè)內(nèi)人士都對記者表示，北京擬監(jiān)管預(yù)售金的說法由來已久，但一直沒有執(zhí)行。而在今年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中提出，各地要加強(qiáng)完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。

據(jù)知情人士透露，因?yàn)橛凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)部通知精神，北京也在積極落實(shí)，研究制定預(yù)售金監(jiān)管辦法，并在5月舉行過包括部分開發(fā)商在內(nèi)的小范圍座談。有關(guān)媒體報(bào)道出來的內(nèi)容也應(yīng)該是這個(gè)時(shí)候開發(fā)商獲知的內(nèi)容。

對于監(jiān)管預(yù)售金的初衷，陳云峰認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管的最大作用是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全，避免資金挪用帶來的工期拖延，保證工程進(jìn)度，防止開發(fā)商卷款走人的惡性事件。

預(yù)售金被監(jiān)管或打亂房企開發(fā)模式

對于熟悉房地產(chǎn)運(yùn)行的人來說，預(yù)售金監(jiān)管的影響絕不只是保證資金安全和工程進(jìn)度。預(yù)售金對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來說具有特殊重要的意義。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長1.2倍；定金及預(yù)收款為771億元，與上年同期持平。

定金及預(yù)收款在房企項(xiàng)目到位資金中所占比例接近1/4。金融貸款比例已經(jīng)低于自籌資金和定金及預(yù)收款所占比例。更為重要的是，預(yù)售金對于房企的意義不僅是在單個(gè)項(xiàng)目上，更在于補(bǔ)充整個(gè)資金鏈，保證拿地、還貸、開發(fā)等整個(gè)資金鏈條的通暢。

陳云峰就在博客中發(fā)文表示，開發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款，而貸款在新政后已經(jīng)被嚴(yán)格限制，預(yù)售金再監(jiān)管莫非真的要下狠手?jǐn)嗟糸_發(fā)商血液？