央行6月17日頒布的第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查成果顯示,居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱化,張望情感導(dǎo)致購(gòu)房意愿降落。業(yè)內(nèi)專家表現(xiàn),受樓市調(diào)控新政影響,買賣雙方尤其是買方市場(chǎng)張望情感濃重,一線城市房?jī)r(jià)下跌已成定局,銀行存量房貸風(fēng)險(xiǎn)將有所上升。

央行的此項(xiàng)調(diào)查成果顯示,對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)程度,72.5%的居民認(rèn)為“過(guò)高,難以接收”,該比例自去年第二季度以來(lái)逐季攀升,至本季再創(chuàng)新高。雖然29.3%的居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍持上漲預(yù)期,但比一季度低10個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所弱化。在此預(yù)期下,城鎮(zhèn)居民張望情感濃重,購(gòu)房意愿降落。未來(lái)3個(gè)月意欲購(gòu)房的居民占比降至15.5%,持續(xù)兩個(gè)季度回落,累計(jì)降幅近3個(gè)百分點(diǎn),結(jié)束了去年以來(lái)持續(xù)上升的勢(shì)頭。央行在調(diào)查中還發(fā)明,45.7%的城鎮(zhèn)居民偏向于選擇“更多儲(chǔ)蓄”,36.4%的居民偏向于“更多投資”,包含購(gòu)置債券、基金、股票等,而18%的居民偏向于“更多花費(fèi)”。

實(shí)際上,城鎮(zhèn)居民購(gòu)房、投資、儲(chǔ)蓄意愿的變更已在5月經(jīng)濟(jì)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示,受房市調(diào)控、住房成交量降落的影響,5月份居民戶貸款增加2633億元,較上月少增622億元,占總新增貸款的比重為41%,較上月占比略有降落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%,漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比漲幅為持續(xù)14個(gè)月新低。其中,北京地區(qū),5月房?jī)r(jià)同比上漲14.3%,環(huán)比降落0.1%。也就是說(shuō),和今年4月相比,5月北京房?jī)r(jià)略有降落。這也是持續(xù)15個(gè)月以來(lái),北京房?jī)r(jià)首次降落。記者注意到,北京的二手房市場(chǎng)也產(chǎn)生了較大變更,有的二手房房?jī)r(jià)每平米降落數(shù)千元,但掛牌數(shù)日仍無(wú)人問(wèn)津。更有數(shù)據(jù)顯示,北京6月上半月取得預(yù)售允許證的12個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供給4788套,全部為未簽約狀態(tài)。

房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),記者收到的為數(shù)不多的幾則傾銷樓盤的電話或短信,售樓員無(wú)一例外地將價(jià)格優(yōu)惠當(dāng)成了新樓的賣點(diǎn)。5月5日,當(dāng)恒大第一個(gè)打出打折牌時(shí),很多業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為是作秀;但一個(gè)月過(guò)去,在北京,萬(wàn)科、富力等房企的多個(gè)項(xiàng)目在悄悄降價(jià);6月8日,綠地發(fā)布,將在全國(guó)41座城市對(duì)100個(gè)樓盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷。

本報(bào)專家組成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表現(xiàn),住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門最近對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范,對(duì)于個(gè)人購(gòu)置住房貸款是否為第二套住房,既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn),也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購(gòu)置住房為標(biāo)準(zhǔn),而且還得盡責(zé)調(diào)查來(lái)斷定個(gè)人家庭持有住房之情況。它對(duì)當(dāng)前及將來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估。“三部門對(duì)‘二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)’的規(guī)范,就是中央政府明白地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的明白信號(hào),最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時(shí)性的條例,而是保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的原則。‘國(guó)十條’都會(huì)逐漸轉(zhuǎn)化為可操作的細(xì)則,而不是臨時(shí)性的條例”,易憲容說(shuō)。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),近兩周一些城市部分新盤可能會(huì)呈現(xiàn)退房潮。

與成交量大幅萎縮、房?jī)r(jià)調(diào)劑預(yù)期加強(qiáng)同樣籠罩市場(chǎng)的,還有對(duì)銀行存量房貸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。6月15日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2009年報(bào)》指出,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)正在上升,并警告不良貸款增加壓力。銀監(jiān)會(huì)表現(xiàn),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷定性逐步增加,2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行動(dòng)可能加劇,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn),信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

銀監(jiān)會(huì)稱,2009年銀行業(yè)新增國(guó)民幣貸款9.59萬(wàn)億元,同比增速達(dá)31.7%,創(chuàng)近十年來(lái)的新高,同時(shí)貸款期限結(jié)構(gòu)以中長(zhǎng)期為主,投向也比較集中。隨著整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境常態(tài)化以及結(jié)構(gòu)調(diào)劑步伐的加快,2010年部分信貸資金形成本質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)和喪失的可能性增大。

確實(shí),對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),增量房貸可以依附進(jìn)步首付比例、上調(diào)利率的方法把持風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō),銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力更為突出。一方面,銀行的按揭是在房?jī)r(jià)猛漲的同時(shí)增加最為迅速,如果房?jī)r(jià)向下調(diào)劑30%,一部分按揭貸款幾乎沒(méi)有安全邊際,而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。另一方面,由于宏觀調(diào)控使二手房成交量萎縮,對(duì)于有多套房按揭的投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō),短期內(nèi)宏大的負(fù)債壓力將加大其“斷供”概率。