據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2010年前6個月,北京市平均租賃價格為2928元,比2009年2547元上升15%,上升幅度較大。在廣州、深圳等地,租賃市場也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿堂紅中介公司的數(shù)據(jù)顯示,截至7月27日,廣州市租金約為31.1元/平方米/月,與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅,城中村房租最高漲幅超三成。

租賃市場為何如此火爆?“出現(xiàn)這種情況與新政對房地產(chǎn)買賣市場的調(diào)控有一定關(guān)聯(lián)。”中國人民大學商學院副教授況偉大表示,現(xiàn)階段新政調(diào)控的效果并沒有得到完全體現(xiàn),房價還沒有下降到消費者的預(yù)期水平,這種情況勢必造成有剛性需求的消費者選擇持幣待購、轉(zhuǎn)購為租,這是導(dǎo)致目前租賃市場火爆的主要原因之一。另一方面,目前市場上續(xù)存的租客量還未完全釋放,加上畢業(yè)生租房和剛性租房者有一定增多,使得租賃市場租客量持續(xù)增加。

面對租賃市場這一變化,中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為還有一個原因值得關(guān)注,就是通脹預(yù)期下的價格上漲。“通脹預(yù)期勢必造成漲價,這也很可能是導(dǎo)致租賃市場火爆的因素之一。”

宏觀調(diào)控:

到底走向何方?

房源供給方之一——開發(fā)商如何看待宏觀調(diào)控?一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商對記者說:“總體而言,現(xiàn)在新開盤的項目只是在保證利潤的前提下,不敢再定高價了。”他認為近期房地產(chǎn)調(diào)控已收到了較好效果,部分城市房價過快上漲勢頭得以遏制,一線城市成交量開始下降,投機客占比下調(diào)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大多數(shù)地產(chǎn)商對未來房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期并沒有發(fā)生改變。

對于地產(chǎn)商以及中介公司等認為房價還會繼續(xù)上漲的觀點,曹建海認為,現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格得到有效控制,但降價趨勢并不明顯,他們這種態(tài)度也是為自己打氣的一種方式。出現(xiàn)這種現(xiàn)象,也可能是新政在持續(xù)實施的過程中出現(xiàn)了些許偏差。目前,國資委、住建部、銀監(jiān)會等多部門都重申宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)嚴格執(zhí)行,包括北京在內(nèi)的各地方政策也多次重申對樓市調(diào)控的決心,同時隨著新增供應(yīng)的加速入市,預(yù)計下半年房市走勢會更加明朗。

采訪中,多位專家表示,新政調(diào)控雖然起到了一定的作用,但執(zhí)行力度遠遠不夠。有專家認為目前房地產(chǎn)市場處于“溫吞”狀態(tài),需要政府堅定不移地執(zhí)行宏觀政策。

“目前來看,高房價對中國房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟增長百害而無一利。”況偉大說。他認為,調(diào)控最終能否取得成效受到很多因素的影響,一是政府的宏觀調(diào)控政策是不是具有可持續(xù)性;二是消費者能否繼續(xù)持幣待購;三是開發(fā)商的實力。“如果政策是持續(xù)的,消費者就會形成一種心理預(yù)期,從而有可能繼續(xù)持幣待購;開發(fā)商不得不調(diào)整營銷策略,能夠堅持多久還要看開發(fā)商的實力,如果開發(fā)商撐不下去了,房價才會出現(xiàn)比較明顯的下跌”。

夏斌表示,中國房地產(chǎn)市場根本問題不是價格問題,而是方向和道德選擇的問題。中國房地產(chǎn)市場應(yīng)堅持以消費品為主導(dǎo)的發(fā)展方向,同時結(jié)合短期政策不變,解決需求問題,即打壓投機需求,鼓勵自住消費,保證買不起房的人有房住、有房租的問題。這樣一方面能解決需求,另一方面能補充商品房投資下降問題。下一步重點要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏,應(yīng)準備用兩年左右的時間予以解決,不能太急。