信托產(chǎn)品超七成流向房地產(chǎn)

委托人中不乏知名企業(yè)資金多數(shù)用于股權(quán)投資和開發(fā)貸款

信托融資目前正成為房企“解渴”資金的重要途徑。記者近日從中國信托業(yè)協(xié)會了解到,截至14日,在8月擬計劃發(fā)售的30個集合信托產(chǎn)品中,投資于房地產(chǎn)市場的就有16個,預計發(fā)行規(guī)模高達54億元,占到總發(fā)行規(guī)模的73%,其中融資最高的中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托產(chǎn)品,計劃總規(guī)模達10億元。

房產(chǎn)信托規(guī)模近54億

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),在擬發(fā)售的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品中,委托人中除了大部分為中小型開發(fā)商外,也不乏保利、星河灣等知名房企,平均融資規(guī)模超過3.3億元;在信托資金運用方面,除了少數(shù)用于償還債務外,大多數(shù)是用于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資和開發(fā)貸款,主要集中在二三線城市的商業(yè)、住宅項目方面;在預期年化收益率方面,平均超過9%,甚至最高可達15%。但業(yè)內(nèi)人士仍對信托產(chǎn)品投資房企股權(quán)的風險表示擔憂。

8月11日,受青島凱悅置業(yè)公司的委托,中融信托計劃發(fā)行“中融—青島凱悅中心信托貸款集合資金信托”產(chǎn)品,募集資金預計為38450萬元,期限為18個月,預期年收益率為11%。信托資金在扣除所需信托費用和稅費后,剩余資金用于向凱悅置業(yè)發(fā)放信托貸款,用于凱悅中心項目的建設。

而這僅僅只是冰山一角。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計,截至8月14日,在擬發(fā)售的30個集合信托產(chǎn)品中,投資于房地產(chǎn)市場的就有16個,預計發(fā)行規(guī)模高達536492萬元,占到總發(fā)行規(guī)模的73%,平均融資規(guī)模超過3.3億元。說明資金需求量都比較大。以中融信托為例,本月擬發(fā)售的信托產(chǎn)品中,還包括對順德龍光、廈門仁文置業(yè)、洛陽名門、海南中度等房地產(chǎn)公司項目的信托融資,募集金額共計約22.8億元。值得注意的是,在本月中融信托已經(jīng)正式成立的5個信托產(chǎn)品中,其中就有3個是對北京、武漢和哈爾濱三地房地產(chǎn)項目的信托融資,募集金額約6.2億。

房產(chǎn)信托預期收益率高

在用于房地產(chǎn)項目投資的信托產(chǎn)品中,記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),其平均預期年化收益率超過9%,其中最高的為中融信托的海南中度房地產(chǎn)股權(quán)投資計劃,預期年化收益為10%-15%。而在信托期限上,大多以18個月和兩年為限。尤為引人注意的是,委托人中除了大部分為中小型開發(fā)商外,也不乏保利、星河灣等知名房企。如新華信托募集的4億資金將用于太原星河灣住宅小區(qū)建設,華潤信托的兩億元資金將用于保利對貴陽項目開發(fā)建設的信托貸款。

信托資金何以密集發(fā)售輸血房企?據(jù)了解,上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產(chǎn)信托、按揭貸款可以說是開發(fā)商的五大資金來源,但這些資金的來源途徑,隨著國家對樓市的調(diào)控相繼被封堵。今年初以來,證監(jiān)會就已擬訂上市公司募集資金管理新政,嚴把上市房企的融資關,同時央行年內(nèi)3次上調(diào)存款準備金,收回市場流動性,收縮貸款業(yè)務,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。而“新國十條”以來的嚴厲的房貸政策更是讓按揭貸款大幅萎縮。近日,銀監(jiān)會更是叫停銀行通過信托理財產(chǎn)品的方式曲線為企業(yè)提供貸款的銀信合作業(yè)務。“信貸、銀信合作以及按揭貸款這些來自銀行的資金渠道現(xiàn)在將全線關閉。”分析人士指出,今年來國家的多項調(diào)控政策直接導致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少,融資規(guī)�？s窄,由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

股權(quán)投資成集合信托新寵

在房企紛紛將融資目光投向集合信托時,信托公司自身也在不斷調(diào)整投資方式。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),16個信托產(chǎn)品的資金用途上,有10個將用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設的委托貸款,包括債權(quán)受讓和直接發(fā)放開發(fā)貸款,涉及金額約22億,但從其它6個用于認購開發(fā)商股權(quán)和增資的信托產(chǎn)品來看,融資額則高達32億元,這也顯示,股權(quán)投資正成為集合信托的新寵。

上述中融信托本月發(fā)售的信托產(chǎn)品主要是對開發(fā)商的股權(quán)投資。如中融信托——仁文置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃中,10億元的信托資金將用于受讓廈門仁文置業(yè)有限公司現(xiàn)有股權(quán)及向該公司增資,實現(xiàn)持有該公司97.5%的股權(quán)。“未來,更多的開發(fā)商將不得不選擇出讓項目股份的辦法進行融資,這相當于變賣資產(chǎn)。”在融資渠道日漸趨緊之時,深圳某上市房企的總裁向媒體透露。