經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者 歐陽曉紅 在本報于上周獨家獲悉保監(jiān)會將于9月下發(fā)保險資金投資不動產(chǎn)細則后,9月5日,保監(jiān)會發(fā)布了《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。

這距離保監(jiān)會8月初頒布《保險資金運用管理暫行辦法》(簡稱《暫行辦法》)剛好一個月。原本,與《暫行辦法》相配套的兩個子辦法《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》、《保險資金投資股權(quán)試點管理辦法》會緊隨其后頒布。

就保險資金投資不動產(chǎn)與股權(quán),“兩個辦法”從明確投資主體、界定投資標的、規(guī)定投資方式,到健全風控機制等方面,逐個做出了詳盡規(guī)定。

不動產(chǎn)投資尺度超出預(yù)期

其實,保險界等待細則出臺已有一年之久。囿于各種主客觀因素,曾有過數(shù)次“只聽雷聲不見雨點”的傳聞。不過,這次千呼萬喚使出來的險資不動產(chǎn)的投資尺度超出了業(yè)界預(yù)期。

如不動產(chǎn)投資辦法第十一條稱,保險資金可以投資5種符合條件的不動產(chǎn):(一)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目;(二)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項目;(三)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項目;(四)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項權(quán)證的項目;(五)符合條件的政府土地儲備項目。

不動產(chǎn)投資《辦法》稱,保險資金可以采用股權(quán)方式投資除政府土地儲備項目之外的的四種類型不動產(chǎn),可以以債權(quán)方式全部五種類型不動產(chǎn),可以以物權(quán)方式投資兩種不動產(chǎn),即上述(三)及(四)項規(guī)定的不動產(chǎn)。

該《辦法》還稱,總體上,保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn),僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。

值得注意的是,較之前業(yè)界預(yù)期的不同,在投資標的與方式上,新增了醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)投資范疇。

此外,尤值一提的是,投資新政還允許保險資金以股權(quán)方式投資不動產(chǎn),擬投資的項目公司應(yīng)當為不動產(chǎn)的直接所有權(quán)人,且該不動產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)。項目公司應(yīng)當無重大法律訴訟,且股權(quán)未因不動產(chǎn)的抵押設(shè)限等落空或者受損。

但新政要求保險機構(gòu)以股權(quán)方式投資不動產(chǎn),應(yīng)當向項目公司派駐董事、高級管理人員及關(guān)鍵崗位人員,并對項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出售、擔保抵押、資金融通等重大事項發(fā)表意見,維護各項合法權(quán)益。

就此,一位保險公司人士認為,這意味著以獲得不動產(chǎn)為目的的股權(quán)投資方式的合法性,并且明確保險資金可以投資項目公司,這為保險機構(gòu)收購類似房地產(chǎn)項目提供了政策依據(jù);同時也為項目公司未來的運營管理奠定了制度基礎(chǔ)。

股權(quán)投資框架

股權(quán)投資方面,《辦法》規(guī)定,保險資金直接或者間接投資股權(quán)有“三不準”,如不得投資不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預(yù)期或者資產(chǎn)增值價值,高污染、高耗能、未達到國家節(jié)能和環(huán)保標準、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。不得投資創(chuàng)業(yè)、風險投資基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機構(gòu)。

就此,該辦法給了9種投資條件。如(一)依法登記設(shè)立,具有法人資格;(二)符合國家產(chǎn)業(yè)政策,具備國家有關(guān)部門規(guī)定的資質(zhì)條件;(三)股東及高級管理人員誠信記錄和商業(yè)信譽良好;(四)產(chǎn)業(yè)處于成長期、成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè),或者具有明確的上市意向及較高的并購價值;(五)具有市場、技術(shù)、資源、競爭優(yōu)勢和價值提升空間,預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報,并有確定的分紅制度;(六)管理團隊的專業(yè)知識、行業(yè)經(jīng)驗和管理能力與其履行的職責相適應(yīng);(七)未涉及重大法律糾紛,資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完整清晰,股權(quán)或者所有權(quán)不存在法律瑕疵;(八)與保險公司、投資機構(gòu)和專業(yè)機構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,監(jiān)管規(guī)定允許且事先報告和披露的除外;(九)中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。

不過,保險資金投資保險類企業(yè)股權(quán),可不受第(二)、(四)、(五)、(八)項限制。