□吳允波 報(bào)道 隨著新型社區(qū)越來越多,如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治,成為一個(gè)新課題。
◆閱讀提示 隨著城市商品房住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起，越來越多的城市居民在居住上由單位人變?yōu)樯鐣?huì)人即業(yè)主。來自不同地域、行業(yè)，年齡的居民居住在同一小區(qū)內(nèi)，大家如何友善相處并享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，成為小區(qū)業(yè)主自治的重要課題。
而通過司法實(shí)踐來看，目前小區(qū)業(yè)主自治還存在諸多問題。如業(yè)主和物業(yè)公司之間產(chǎn)生大量糾紛，業(yè)主委員會(huì)缺位或者無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)公司服務(wù)不到位等等。如何通過法律的完善以及居民自治意識(shí)水平的提高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的善治，值得關(guān)注和探討。
□ 本報(bào)記者 吳允波
本報(bào)通訊員 劉 剛
物業(yè)為何頻頻起訴業(yè)主？
近年來，物業(yè)糾紛增幅驚人。據(jù)濟(jì)南市市中區(qū)法院民一庭庭長劉大為介紹，2008年，該院審理物業(yè)糾紛案件249件，2009年是300件，2010年是400多件，去年增長到713件。這類案件的數(shù)量幾乎占到了民事糾紛案件的25%.
近日，濟(jì)南市龍泉物業(yè)管理公司又將東家--四季花園小區(qū)業(yè)主陳某告上濟(jì)南市市中區(qū)法院，要求法院判決陳某補(bǔ)交兩年的物業(yè)費(fèi)。
龍泉物業(yè)管理公司多次催促業(yè)主陳某交物業(yè)費(fèi)，陳某就是不交，累計(jì)已達(dá)兩年。無奈之下，該公司將陳某訴上法院，要求法院判令陳某補(bǔ)交拖欠的物業(yè)費(fèi)及電梯使用費(fèi)共計(jì)9376元。被告陳某則辯稱，龍泉物業(yè)管理公司的服務(wù)不到位，保安服務(wù)態(tài)度差，小區(qū)環(huán)境管理不好，小區(qū)廣告過多。因此他認(rèn)為，物業(yè)公司提供了低質(zhì)量的服務(wù)卻要求交很高的服務(wù)費(fèi)，顯然不公平。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平。再者，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)有一定的瑕疵，不足以構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。只有當(dāng)物業(yè)公司提供的服務(wù)有重大瑕疵時(shí)，業(yè)主才可以少交或者免交物業(yè)費(fèi)。最后，法院判決被告陳某補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)6928元。目前，這一判決已經(jīng)生效。
據(jù)記者調(diào)查，物業(yè)糾紛有兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，一是98%的案件一邊倒，都是物業(yè)公司狀告業(yè)主催收物業(yè)費(fèi)的；二是物業(yè)糾紛往往是一個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司一次將幾十個(gè)業(yè)主告上法庭。以上述龍泉物業(yè)管理公司為例，作為轄區(qū)一個(gè)規(guī)模較大、服務(wù)小區(qū)較多的老物業(yè)企業(yè)，該公司先后起訴過600多業(yè)主，有時(shí)一次就起訴30多個(gè)業(yè)主，這些案件幾乎都是催收物業(yè)費(fèi)的。
業(yè)委會(huì)缺位成自治難點(diǎn)
近日，山東金和物業(yè)公司將所服務(wù)社區(qū)的5個(gè)業(yè)主告上法庭，要求這些業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。負(fù)責(zé)此案的濟(jì)南市市中區(qū)法院法官楊華發(fā)現(xiàn)，這些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，基本上都是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題。業(yè)主張某說，她所居住的房子存在諸多質(zhì)量問題，如暖氣不熱、排氣管安裝位置不合理、電梯噪音很大等等。張某說：“我們也知道房屋質(zhì)量問題不能歸因于物業(yè)公司，可是除了拒交物業(yè)費(fèi)，我們還能怎么辦呢？”
在拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，絕大部分都持有同樣的觀點(diǎn)：既然房屋質(zhì)量有問題，我們就是受損者，最便捷的訴求方法就是拒交物業(yè)費(fèi)。
楊華介紹說，這一涉及5戶居民的案件暴露出社區(qū)管理一大難題，就是業(yè)委會(huì)缺位。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)是社區(qū)業(yè)主的代言人，房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)問題等等，均應(yīng)由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與建設(shè)單位或者物業(yè)公司交涉。但在司法實(shí)踐中，房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)糾紛案件中很難看到業(yè)委會(huì)的影子。
濟(jì)南香江置業(yè)公司起訴自己開發(fā)的一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)，原因是業(yè)委會(huì)選舉時(shí)，小區(qū)建筑總面積86125平方米，參與投票的業(yè)主房屋面積為35370平方米，不足半數(shù)，因此選舉結(jié)果無效，要求法院確認(rèn)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司的行為也無效。法院經(jīng)審理判決該業(yè)委會(huì)聘任物業(yè)公司的合同無效。
劉大為介紹說，在法院審理的物業(yè)糾紛案件中，大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會(huì)缺位或者不能運(yùn)轉(zhuǎn)。小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一旦業(yè)委會(huì)缺位或者不能運(yùn)轉(zhuǎn)，必然導(dǎo)致物業(yè)糾紛陷入怪圈：業(yè)主如果感到權(quán)益受損，最便捷最容易想到的維權(quán)方法就是拒交物業(yè)費(fèi)。而拒交物業(yè)費(fèi)，則導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常服務(wù)，只能大規(guī)模起訴業(yè)主討要物業(yè)費(fèi)，這又必然加深彼此的矛盾。因此他認(rèn)為，如何在眾多的社區(qū)建立和完善業(yè)委會(huì)，是目前社區(qū)管理急需解決的一個(gè)問題。
服務(wù)缺位導(dǎo)致惡性循環(huán)
家住濟(jì)南市市中區(qū)某高檔小區(qū)的劉某將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償自己的損失。劉某在訴狀中說，物業(yè)公司承諾小區(qū)實(shí)行封閉式管理，結(jié)果任由人出入；自己的轎車被毀壞，物業(yè)公司沒有盡到看管責(zé)任；小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)癱瘓、監(jiān)控癱瘓、綠地被非法侵占、到處亂搭亂建，好好一個(gè)小區(qū)搞得烏七八糟。最后，劉某請(qǐng)求法院判令被告物業(yè)公司賠償自己5萬多元。
法院在審理中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)的確存在很多問題，濟(jì)南市房管局、城市節(jié)水辦等曾組成工作組，入駐該小區(qū)，督促物業(yè)公司對(duì)有關(guān)問題進(jìn)行整改。因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，不少業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次將多名業(yè)主告上法庭催要物業(yè)費(fèi)。最終因業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系日趨緊張，物業(yè)公司撤離小區(qū)。由于劉某車輛被損壞已經(jīng)報(bào)案，由公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹榈仍颍瑒⒛车脑V訟請(qǐng)求被駁回。從這一案件可以看出，物業(yè)公司服務(wù)不到位，必然導(dǎo)致惡性循環(huán)：業(yè)主不滿意，雙方關(guān)系緊張，屢屢對(duì)簿公堂，最后物業(yè)公司無法繼續(xù)服務(wù)而選擇撤離。
從濟(jì)南市市中區(qū)法院審理的案件看，約有2%的案件是業(yè)主狀告物業(yè)公司要求賠償?shù)�。雖然業(yè)主狀告物業(yè)公司的案件數(shù)量少，但也反映出了一個(gè)問題：一些物業(yè)公司的服務(wù)水平確需逐步提高。如有些小區(qū)出現(xiàn)財(cái)物丟失、轎車被毀壞、公共設(shè)施被損毀、物業(yè)收費(fèi)不透明等現(xiàn)象。目前，國內(nèi)已出現(xiàn)多起居民遭盜竊、物業(yè)公司被判賠償?shù)陌咐?/p>
“要想實(shí)現(xiàn)小區(qū)的業(yè)主自治，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司和業(yè)主之間良性互動(dòng)，需要雙方的努力。”劉大為認(rèn)為，首先小區(qū)業(yè)主應(yīng)意識(shí)到自己是所居住小區(qū)的主人，積極組織成立業(yè)委會(huì)，通過業(yè)委會(huì)這一業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)出面幫助業(yè)主解決物業(yè)糾紛。再者，物業(yè)公司要穩(wěn)步提高服務(wù)水平，通過高水平的服務(wù)贏得業(yè)主的信任。業(yè)主與物業(yè)公司這對(duì)“歡喜冤家”,只有相互信任、相互理解，才能構(gòu)建和諧的小區(qū)。
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