在“史上最嚴(yán)格的調(diào)控”阻擊下,內(nèi)地融資渠道遭到“圍追堵截”,在H股上市的開發(fā)商另辟蹊徑,大舉發(fā)債,掀起一股海外發(fā)債的大潮。

8月10日,據(jù)香港消息人士稱,合景泰富近日打算發(fā)行2.5億美元7年期債券,該筆債券由摩根斯丹利、渣打銀行牽頭發(fā)行,四年后將提前贖回。

這只是冰山一角。此前,恒大、碧桂園、佳兆業(yè)、雅居樂、花樣年、人和商業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及世茂地產(chǎn)等在H股上市的內(nèi)地開發(fā)商,先后祭出舉債大旗,于海外市場(chǎng)大肆“圈錢”。據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)統(tǒng)計(jì),截至目前,上述開發(fā)商發(fā)行票據(jù)的總額已超過60億美元。

華高萊斯國際地產(chǎn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎向地產(chǎn)中國網(wǎng)表現(xiàn),即便發(fā)行海外票據(jù)的融資成本較高,但由于國民幣升值的可能性較大,匯率差別相對(duì)下降了房企融資成本;此外,發(fā)行票據(jù)操作上相對(duì)簡(jiǎn)略,因而受到資金饑渴的房企青睞。

一位不愿具名的投行人士認(rèn)為,在“新政”阻擊下,樓市成交量跌至冰點(diǎn),目前來看,房企發(fā)債并不意味著資金鏈呈現(xiàn)了問題,大部分房企是未雨綢繆,借此調(diào)劑財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),為更殘暴的冬天“屯糧”。

H股房企掀起海外舉債大潮

引領(lǐng)此次發(fā)債大潮的當(dāng)屬激進(jìn)“跑馬圈地”的恒大地產(chǎn)。今年年初,恒大高調(diào)發(fā)布,向美銀美林、高盛及中銀國際發(fā)行7.5億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù),年率高達(dá)13%。恒大地產(chǎn)表現(xiàn),發(fā)行票據(jù)所得凈額7.3億美元,大部分將用作償還此前發(fā)行票據(jù)的本金及為新增項(xiàng)目供給資金。

搶跑海外發(fā)債第一單后,時(shí)隔百天,也就是4月底,恒大地產(chǎn)又向華人置業(yè)及劉鑾雄發(fā)行了6億美元優(yōu)先票據(jù),于2015年到期,利率仍然高達(dá)13%。此次發(fā)債籌款凈額為5.85億美元,將為現(xiàn)有及新增項(xiàng)目供給資金。兩次發(fā)債,雙雙成功,亦刷新了海外發(fā)債的最高記錄。

然而,恒大上市后,屢次的資本運(yùn)作,都被市場(chǎng)視作其財(cái)務(wù)狀態(tài)的即時(shí)反應(yīng)。對(duì)此,恒大地產(chǎn)一位高層回應(yīng),市場(chǎng)對(duì)恒大的資本運(yùn)作常有曲解,目前,公司的財(cái)務(wù)狀態(tài)較為健康。

一位港股分析師向地產(chǎn)中國網(wǎng)表現(xiàn),恒大的發(fā)展策略是“短、平、快”,快節(jié)奏的拿地、開發(fā),對(duì)資金需求量需求較大,財(cái)務(wù)壓力不可謂不大,因此,大舉融資之后,需要快速推盤,才干熨平財(cái)務(wù)壓力。

恒大兩次成功發(fā)債后,其他港股內(nèi)地房企迎頭趕上。4月底,于去年成功躋身香港資本市場(chǎng)的佳兆業(yè)發(fā)行了3.5億美元2015年到期的優(yōu)先票據(jù),年利率比恒大地產(chǎn)更高,為13.5%。

碧桂園亦不甘落伍,亦在4月份發(fā)行了5.5億美元2017年到期的優(yōu)先票據(jù),利率為11.37%。碧桂園稱,此次籌得款項(xiàng)將用于回購團(tuán)體于2013年到期而當(dāng)前尚未贖回的可換股債券、及用于現(xiàn)有或未來之房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)建筑費(fèi)及土地款。

雅居樂也來湊熱烈,4月底,其發(fā)行了于2017年到期、本金為6.5億美元、年率為8.9%的優(yōu)先票據(jù)。雅居樂稱,融資所得凈額6.4億美元,將用于贖回2006年票據(jù)尚未償還的本金及作為公司一般性開支。

正在房企發(fā)行票據(jù)熱潮之時(shí),新政調(diào)控赫然落地,在必定程度上打擊了海外投資者的積極性。4月23日,于去年10月成功在香港上市的恒盛地產(chǎn)發(fā)布,暫停發(fā)行優(yōu)先票據(jù)打算。對(duì)此恒盛地產(chǎn)給出的說明是,市況太擁擠,又遇到調(diào)控猛然來襲,只能暫時(shí)退一步。

在新政的影響下,恒盛發(fā)債折戟,房企的發(fā)債熱情暫時(shí)低沉。然而,隨著政策的逐漸穩(wěn)企和消化,開發(fā)商的發(fā)債熱情也日益高漲。

5月后,花樣年、人和商業(yè)等房企再舉發(fā)債大旗,分辨融資1.2億美元和3億美元,利率分辨高達(dá)14%和11.75%;7月中旬,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行了9億美元優(yōu)先票據(jù),成為今年數(shù)額最高的一單房企票據(jù)融資;世茂地產(chǎn)緊隨其后,發(fā)行了2017年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù),利率達(dá)到9.65%;進(jìn)入8月,碧桂園上演發(fā)債“二進(jìn)宮”,將發(fā)行年利率為11.75%的4億美元優(yōu)先票據(jù)。

發(fā)債融資如此風(fēng)行,上述港股分析師給出的說明是,一般情況下,根據(jù)H股會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,發(fā)債體必須在財(cái)年結(jié)束后的4-5個(gè)月內(nèi)發(fā)債,否則需要另外籌備一份事跡報(bào)告,因此,不少有融資打算的開發(fā)商,會(huì)爭(zhēng)取在這個(gè)時(shí)間窗口密集發(fā)債。