今年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。其中引人關(guān)注的是提高了二套房、三套房的貸款門檻。

　　房地產(chǎn)新政實(shí)施后，我市不少購(gòu)房者群體貸款買房的打算大受影響，同時(shí)也相應(yīng)出現(xiàn)了不少無(wú)力支付首付款、無(wú)法貸款，從而需要退房或者終止合同的“違約群體”。

　　對(duì)于國(guó)家政策調(diào)整的情況應(yīng)該算作“不可抗力”，還是“情勢(shì)變更”，業(yè)內(nèi)還存在廣泛爭(zhēng)議。在這種情況下違約責(zé)任究竟應(yīng)該如何承擔(dān)?購(gòu)房者、房屋銷售方、中介的各自利益應(yīng)該如何維護(hù)?記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪調(diào)查。

　　新政之后頻現(xiàn)違約困局

　　從黑龍江來(lái)連打工的市民高女士一家一直在金州區(qū)租房居住。今年4月15日，高女士準(zhǔn)備購(gòu)買一套位于金州的新小區(qū)住房。高女士說(shuō)，這套住房的總價(jià)格為46萬(wàn)多元，按照當(dāng)時(shí)的情況可以首付2成即不到10萬(wàn)元錢。高女士當(dāng)天就交納了1萬(wàn)元定金并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。不料，就在她簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后兩天，國(guó)家房貸新政出臺(tái)，政策對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月22日，當(dāng)高女士帶著兩成首付款來(lái)到售樓處時(shí)，對(duì)方答復(fù)說(shuō)貸款可能辦不下來(lái)了。“售樓人員讓我首付40多萬(wàn)元，我根本拿不出來(lái)。于是我提出不買了，可是售樓處告訴我，這樣我就違約了，1萬(wàn)元定金不能退了。”高女士無(wú)奈地表示。

　　市民李先生在“新政”實(shí)施前，通過(guò)中介購(gòu)買了一套二手房。李先生說(shuō)，自己是二次購(gòu)房，主要目的是為了改善居住條件。“我今年年初才賣掉原來(lái)60多平方米的房子，4月初通過(guò)中介購(gòu)買了一套位于甘井子區(qū)的二手房，房子面積110平方米，總價(jià)120多萬(wàn)元。”李先生說(shuō)，自己手里的錢不夠支付全部房款，于是他打算首付4成，其他部分辦理組合貸款。“簽了合同之后，我就支付了50多萬(wàn)的首付款。但是沒(méi)想到在新政出臺(tái)之后，我因?yàn)橘I第一套房時(shí)已經(jīng)有過(guò)貸款，所以組合貸款很可能辦不下來(lái)。”李先生稱，因?yàn)樽约菏诸^沒(méi)有多余的錢，所以打算解除合同。“我和房主商量之后，對(duì)方也表示同意。但是現(xiàn)在的問(wèn)題是中介方面拒絕我們解除合同的要求，要求我們雙方必須各自支付1萬(wàn)元中介費(fèi)。”

　　5月16日，記者聯(lián)系上負(fù)責(zé)李先生買房的這家中介的王經(jīng)理。他告訴記者，國(guó)家政策雖然有所調(diào)整，但買房人也不能隨意違約。“我們已經(jīng)履行了作為中介的全部義務(wù)，理應(yīng)得到中介費(fèi)。不能說(shuō)買方無(wú)法貸款了，就讓我們來(lái)承擔(dān)損失。”王經(jīng)理表示。

　　王經(jīng)理還告訴記者，自房貸新政出臺(tái)以來(lái)，不少已經(jīng)交納了定金甚至首付款的買房人提出終止合同。“這其中大多數(shù)人是因?yàn)榘凑招乱?guī)無(wú)法支付首付款。但是還有個(gè)別買房人是覺(jué)得政策調(diào)整后房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)，現(xiàn)在買房‘吃虧了’，所以提出終止合同。”

　　買方、賣方、中介都很困惑

　　據(jù)了解，房產(chǎn)新政頒布以來(lái)，房產(chǎn)交易意向書(shū)、預(yù)約認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同出現(xiàn)了大量的違約情況。是信守承諾繼續(xù)交易，還是終止合同停止買賣?如果違約，將面臨什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，守約方又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?買方、賣方、中介目前都很困惑。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后主要有三種原因?qū)е陆饧s糾紛頻現(xiàn)。首先是首付比例提高至五成超出預(yù)算，一些市民無(wú)力籌措首付款而被迫解除合同。第二是停止發(fā)放第三套房房貸。對(duì)于一些擁有兩套以上住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這類情況尤其突出。第三是異地購(gòu)房無(wú)法獲得貸款。高女士就屬于這類情況。

　　在這些情況中，對(duì)于違約一方的責(zé)任該如何確認(rèn)和承擔(dān)，往往是購(gòu)房者們最為關(guān)注的問(wèn)題。采訪中，部分中介和開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)視為買房過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，買房者應(yīng)該對(duì)此有所準(zhǔn)備，因此一旦無(wú)力支付“漲價(jià)”后的首付款，責(zé)任應(yīng)該由其全部承擔(dān)。但也有不少銷售方對(duì)無(wú)法貸款買房人持同情態(tài)度，表示違約責(zé)任可以由各方共同協(xié)商解決。我市一家大型中介的銷售人員就表示，如果買方實(shí)在無(wú)力付款，只要賣方同意解除合同，中介方面可以不收取中介費(fèi)用。

　　政策調(diào)整是否屬“不可抗力”尚存爭(zhēng)議

　　在政策調(diào)整后出現(xiàn)的違約爭(zhēng)議中，不少購(gòu)房者認(rèn)為國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)、貸款等問(wèn)題的政策調(diào)整，應(yīng)該屬于不可抗力，房產(chǎn)政策的調(diào)整不為開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者意志轉(zhuǎn)移，政策調(diào)整導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此可以無(wú)條件解除合同，不必支付違約金。

　　但是律師認(rèn)為，因支付能力方面的原因要求退房，除非合同已做約定，否則只能由購(gòu)房者自行承擔(dān)違約責(zé)任。“銀行能否同意足額貸款給買房人并非商品房交易的必要條件。”律師認(rèn)為，國(guó)家政策調(diào)整不應(yīng)視為不可抗力。雙方均應(yīng)按照合同的約定履行合同，不能以房產(chǎn)政策變化為借口拒絕履行合同。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)政策調(diào)整引起的商品房交易糾紛，首先要看雙方的購(gòu)房合同，如果合同中有對(duì)于因國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整而引發(fā)的相關(guān)爭(zhēng)議的處理，雙方可根據(jù)合同來(lái)履行。

　　我市一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬定的購(gòu)房合同中就有類似條款：“買受人應(yīng)自本合同簽訂之日起7日內(nèi)辦妥銀行按揭手續(xù)，即與按揭銀行簽訂按揭貸款合同并按按揭銀行要求提供所需的全部資料。如買受人按揭申請(qǐng)不為按揭銀行接受，則買受人應(yīng)自收到出賣人或按揭銀行的書(shū)面通知之日起5日內(nèi)書(shū)面答復(fù)出賣人，并選擇出賣人認(rèn)可的其他付款方式;若買受人逾期不復(fù)函或不選擇出賣人認(rèn)可的付款方式的，則每逾期一日，買受人應(yīng)按房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之三向出賣人支付違約金。”

　　但如果合同內(nèi)沒(méi)有具體涉及這方面的情況，遇到這樣的糾紛，消費(fèi)者只能通過(guò)訴訟渠道尋求解決。據(jù)了解，國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整后，地方的配套措施，尤其是對(duì)于違約責(zé)任的有關(guān)規(guī)定尚未明確，購(gòu)房者在此期間要注意政策風(fēng)險(xiǎn)，最好在雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將國(guó)家政策變更等情況列入合同之中，對(duì)由此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)約定。