宏觀調(diào)控擊中了房地產(chǎn)行業(yè)的要害,住宅銷售停止,商業(yè)地產(chǎn)成為名副其實的“現(xiàn)金奶牛”。但近日的中國不動產(chǎn)研究中心報告顯示:這頭“現(xiàn)金奶牛”的腳步開端放緩,近期北京叫停“商改住”,打破了以“商改住”產(chǎn)品為代表的“調(diào)控避風港”模式,消息稱未來北京市將出臺一系列限制“商改住”的政策,受到政策和政策預期的影響,一些房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)用地的吸納和商業(yè)地產(chǎn)的投入已放慢腳步。

中國不動產(chǎn)研究中心報告顯示,在住宅市場持續(xù)受到“國十條”,以及北京市出臺的遏制商品房房價過快上漲的政策影響,北京市6月份商品住宅市場仍保持低迷狀態(tài)。但與此相反,北京市6月份商業(yè)地產(chǎn)市場延續(xù)了5月份的利好勢頭,盡管供給量持續(xù)增加,與去年同期相比,商業(yè)地產(chǎn)(包含寫字樓和商鋪)的空置率仍有所降落,與去年同期相比,銷量和租售均價都有所提升,其中,CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈租售價格漲勢強勁。北京商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了2009年國際金融危機的陰霾,延續(xù)5月份“量價齊升”的態(tài)勢。值得注意的是,6月份北京商業(yè)用地成交量為零。

中國不動產(chǎn)研究中心分析后認為,6月份北京商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因有三點。第一,我國已經(jīng)擺脫了國際金融危機的影響,經(jīng)濟已經(jīng)全面企穩(wěn)回升,受全面經(jīng)濟企穩(wěn)回升的影響,商業(yè)地產(chǎn)開端呈現(xiàn)全面復蘇的現(xiàn)象。第二,4月份和5月份國家出臺了一系列遏制商品房房價過快上漲和遏制以投資為主的購房行動的政策,從而導致住宅市場利潤下降,投資者紛紛轉投商業(yè)地產(chǎn)。第三,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高投入、回收慢的盈利模式,決定了這塊蛋糕不是誰都碰,所以一時間開發(fā)商對此還是持張望態(tài)度,拿地更為謹慎。

如圖1所示,表現(xiàn)北京市6月份成交宗地數(shù)結構圖,從北京市6月份總體宗地數(shù)來看,2010年6月份北京市成交23宗地,環(huán)比增加27.78%。在總體宗地結構中,住宅用地為3宗 , 環(huán) 比 下 降6 2 . 5 %, 占 比13 .04%;本月商辦用地為0宗;工業(yè)用地環(huán)比增加233.33%,以20宗地占86.96%。

如圖2所示,表現(xiàn)北京市6月份成交土地面積結構圖,6月份住宅用地成交面積為266105.7平米,占本月總體成交比重的15.9%,環(huán)比降落80.37%。本月沒有商辦用地成交記錄。工業(yè)用地成交面積環(huán)比增加48.13%,為1407492.13平米,占本月總成交面積的84.1%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出,本月商業(yè)用地無成交,繼上月呈現(xiàn)4宗商業(yè)用地流拍現(xiàn)象后,持續(xù)遇冷。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示,1-5月,全國辦公樓銷售面積增加74.5%,商業(yè)營業(yè)用房增加45.7%,遠遠高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售與全國前5個月的商業(yè)地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)大致雷同,6月份北京市商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)前5個月的銷售勢頭,銷售套數(shù)和銷售面積保持上升趨勢,與商品住宅市場的持續(xù)低迷形成了鮮明的對照。表1表現(xiàn)2010年6月北京寫字樓銷售套數(shù)排名前20的項目;表2表現(xiàn)2010年6月北京商鋪銷售套數(shù)排名前20的項目,以及所對應的商鋪項目銷售面積。從北京商業(yè)地產(chǎn)6月份成交套數(shù)和成交面積持續(xù)走高的趨勢可以看出,北京商業(yè)地產(chǎn)市場已走出了2009年金融危機的低谷,同時近期出臺的房地產(chǎn)政策只是針對住宅市場,而在商業(yè)地產(chǎn)方面仍是空白,導致商業(yè)地產(chǎn)在6月份延續(xù)5月份上漲的成交趨勢。