隨著新國(guó)五條以及各地調(diào)控細(xì)則的紛紛落地,號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)的國(guó)十條再次升級(jí),而升級(jí)的標(biāo)志則是限貸、限購(gòu)等詞匯的高頻率現(xiàn)身。這場(chǎng)結(jié)合了更多非市場(chǎng)化手段的升級(jí)調(diào)控,能否有效地給樓市退燒?

民生銀行地產(chǎn)金融部研究中心的首席分析師董旭勇認(rèn)為,結(jié)合了限購(gòu)令的信貸新政將在一定程度上促使樓市退燒,調(diào)控效果將至少延續(xù)到明年一二季度,但要維持樓市穩(wěn)定除了暫時(shí)性的行政調(diào)控外,還需要長(zhǎng)期組合拳的后續(xù)支持。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):您怎樣評(píng)價(jià)新國(guó)五條中相關(guān)的信貸政策?

董旭勇:相較于國(guó)十條,此次主要有兩個(gè)變化。一是全面暫停第三套按揭,此前只是房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū);二是首套房按揭的最低首付成數(shù)由此前的20%上調(diào)到30%。與此同時(shí),對(duì)于全款買(mǎi)房也下達(dá)了限購(gòu)命令。

全面暫停第三套按揭,僅僅是通過(guò)去除信貸杠桿對(duì)使用信貸資金的投資、投機(jī)性購(gòu)房產(chǎn)生了一定的影響,所以為了擴(kuò)大堵截范圍,監(jiān)管層還使用了行政手段,對(duì)于全資投資、投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行限購(gòu)。提高首套房按揭首付則對(duì)部分剛需也提高了門(mén)檻。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):這是今年調(diào)控以來(lái),首次涉及到收緊首套房貸,是市場(chǎng)嚴(yán)重的供應(yīng)不足,還是監(jiān)管層考慮了未來(lái)房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)?

董旭勇:監(jiān)管意圖很難去揣測(cè),但客觀上來(lái)說(shuō),收緊首套房貸有兩個(gè)作用。一是防范了銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn),一旦未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,可以增加新增房貸資產(chǎn)的安全性。二是適度延緩部分剛需,為增加供給提供時(shí)間。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):除了對(duì)個(gè)貸的收緊外,還再次重申了要嚴(yán)格開(kāi)發(fā)貸,有囤地等行為的企業(yè)將停止新增貸款,同時(shí)取消上市、資本市場(chǎng)再融資等資格。

董旭勇:對(duì),但在執(zhí)行過(guò)程中,銀行還是需要住建部門(mén)、國(guó)土部門(mén)、房管局等各相關(guān)部門(mén)的配合。而這些配合則需要央行、銀監(jiān)會(huì)牽頭與各部委取得聯(lián)系,并最終確定違規(guī)企業(yè)信息與名單,再下發(fā)給各個(gè)商業(yè)銀行。

但同時(shí)還需要注意,合規(guī)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù),也不是簡(jiǎn)單的打壓。出于增加供給的調(diào)控方向,未來(lái)的開(kāi)發(fā)貸依然會(huì)在一個(gè)常規(guī)的業(yè)務(wù)量上持續(xù)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):這兩年大部分商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸比重相對(duì)于其他信貸業(yè)務(wù)都有一定量的增長(zhǎng),今年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)對(duì)銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)造成影響,尤其是在剩余信貸額度已經(jīng)有限的四季度?

董旭勇:房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響是一方面,更重要的還是整個(gè)得信貸環(huán)境。比如說(shuō)全年總信貸額度7.5萬(wàn)億元,1~9月份放貸6.3萬(wàn)億元,四季度放貸規(guī)模有限。

在這種情況下,如何進(jìn)行剩余銀行資產(chǎn)的配置,更關(guān)鍵的還是取決于銀行的自身經(jīng)營(yíng)因素。每家銀行在年初就已經(jīng)制定了全年的資產(chǎn)配置規(guī)劃,這種規(guī)劃有強(qiáng)大的慣性,包含了一系列的分配與考核辦法,國(guó)十條、新國(guó)五條等政策的出臺(tái)還不至于影響到銀行內(nèi)部的配置規(guī)劃,沒(méi)有太直接的聯(lián)系。

但由于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,一般銀行地對(duì)產(chǎn)信貸適當(dāng)謹(jǐn)慎一點(diǎn)是有可能的,調(diào)控之中房?jī)r(jià)還是有下跌風(fēng)險(xiǎn)的,每家銀行都會(huì)測(cè)算一下自身的風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):此次的信貸政策收緊將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生多大程度的可預(yù)期的影響?

董旭勇:新的信貸政策將在一兩個(gè)月后更清晰地傳導(dǎo)給樓市,房?jī)r(jià)肯定會(huì)有下跌的壓力。今年以來(lái)的投資一直增長(zhǎng)比較快,房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積也比較多,而這種投資慣性將隨著開(kāi)發(fā)周期與延緩需求的調(diào)控,累積為越來(lái)越多的供應(yīng)。與此同時(shí),根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù),一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月投資支出大于銷(xiāo)售收入,未來(lái)的資金會(huì)越來(lái)越緊張,在資金有限、成本增加的壓力下,產(chǎn)品的供應(yīng)也會(huì)加速。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):針對(duì)新國(guó)五條以及各地細(xì)則的一些細(xì)節(jié),部分坊間的觀點(diǎn)還是認(rèn)為語(yǔ)焉不詳,譬如說(shuō)調(diào)控時(shí)間的長(zhǎng)短,并認(rèn)為這將給一些地方與銀行提供了上有政策下有對(duì)策的彈性空間。您怎么看?

董旭勇:太細(xì)的細(xì)節(jié)是不會(huì)有的,首先各地的情況都不一樣,沒(méi)有辦法一刀切;與此同時(shí),監(jiān)管層也在觀望,影響調(diào)控手段與力度的可變因素太多。而房地產(chǎn)調(diào)控本身也是有多重目標(biāo)的,一是要保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定;二是要保障民生,是大部分人能夠買(mǎi)得起房子;三是要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在不同時(shí)期,調(diào)控目標(biāo)的重點(diǎn)會(huì)有所不同,在危機(jī)時(shí)期重點(diǎn)目標(biāo)就是把房地產(chǎn)拉進(jìn)來(lái),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);而在房?jī)r(jià)漲得太高太快的時(shí)候,調(diào)控的重點(diǎn)又會(huì)轉(zhuǎn)向維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定,防止資產(chǎn)泡沫。而為了防止令有不行,監(jiān)管部門(mén)此次的問(wèn)責(zé)制相信會(huì)有一定作用。