作為次貸危機的雙引信,房利美和房地美即將在7月8日從紐約證券交易所退市。這樣的故事結局,一點也不美。

由燈火寥寥到燦若晨星,在同一角度拍攝的天使之城洛杉磯1908年、1988年和2002年的三張全景照片在互聯(lián)網(wǎng)上引起了諸多感嘆。而這巨大變更的締造者中也包含房利美和房地美兩家公司,它們給城市擴大和房產(chǎn)交易供給了幫助。

分辨成立于1938年、1970年的這兩家住房貸款抵押公司,合共擁有或擔保了美國市場上大約一半的房產(chǎn)按揭。它們的股票一度是安全投資的代名詞,被稱為“第二聯(lián)儲”。甚至有人將這兩家公司視作政府信用與市場資金之間搭起的公平橋梁—美國政府作保,全球投資者出錢,給低信用等級的美國人發(fā)放次級貸款,讓他們也擁有房產(chǎn),并實現(xiàn)了美國人居者有其屋的幻想。

然而,一切泡沫終成了虛幻。2006年后,隨著美國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,房價不斷下跌,利息重復增加,很多購房者無力償還次級抵押貸款。到2007年8月,美國次貸危機全面爆發(fā),“兩房”幾乎喪失了全部身價。

無奈之下,美國政府于2008年9月接收“兩房”,并輸送了高達1450億美元的支援。但“兩房”的經(jīng)營困境仍未因此轉變。美國一家證券公司分析師潘德爾稱,除過去一年美國政策刺激所帶來的鼓勵,房地產(chǎn)市場并沒有復蘇多少。在這樣的背景下,據(jù)統(tǒng)計,2009年,“兩房”合計虧損高達936億美元。

更為沮喪的是,表現(xiàn)不佳的“兩房”在5月又向美國政府遞交高達190億美元的支援申請。美國國會預算辦公室在保守估計后得出一個數(shù)字,要讓“兩房”扭轉虧損局面,至少需要4000億美元。這真讓人失去耐心—幾年內都看不到贏利盼望的“兩房”,就像一個無底洞,貪得無厭地吞噬納稅人的救助款。

股價過低,或許是一個最體面的退出理由。一度高達60美元股價,自從2008年9月以來,縮水高達99%,保持在1美元附近。在最近的30個交易日里,房利美的股票收盤價更是一直低于紐約證交所最低請求的平均收盤價1美元。美國住房聯(lián)邦住房金融局(FHFA)在6月16日作出退市決定。隨后兩家公司也發(fā)表聲明稱,打算將其普通股與優(yōu)先股從紐約證交所和芝加哥證交所退市。退市后,兩家公司的股票將在場外柜臺交易系統(tǒng)進行交易。

“兩房”的股權與債權持有人將成為被就義者。股價的大幅下挫使債券價格受到連累,中國持有的3000億至4000億美元的兩房債券必定受到影響。4月,美國財長蓋特納曾公開表現(xiàn),“兩房”的債券不應被視為主權債務,但人們不應猜忌美國政府對這兩家公司的支撐。如此含混的語言,意味著兩房債券能否得到有效的保障存在太大變數(shù)。

美國房產(chǎn)抵押貸款程序

房利美

1938年美國國會設立聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FederalNational Mortgage Association,FNMA),英文昵稱Fannie Mae,房利美。附屬于聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration,FHA),向由聯(lián)邦住房管理局承保的住房貸款人供給資金,以穩(wěn)固大蕭條之后的房地產(chǎn)市場與住房金融系統(tǒng),為其后的美國國民購房施展了很大作用。

房地美

1970年,美國國會通過《緊急住房金融法》(Emergency Home Finance Act)。此法案授權成立房地美,并同時授予房利美和房地美購置經(jīng)聯(lián)邦保險的抵押貸款和一般按揭貸款的權利(即事實上容許兩家公司在所有相干范疇展開業(yè)務和競爭),由此開端大多數(shù)美國人在成年之后都會與這兩家公司打交道。