樓市調(diào)控新政明確房產(chǎn)稅將試點(diǎn)并全國推廣。 CFP供圖
購買首套房首付比例提高到30%，二套房首付比例執(zhí)行50%的比例，三套房貸停止辦理……9月30日，記者采訪了解到，國家有關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)措施后，島城房地產(chǎn)市場已開始執(zhí)行樓市調(diào)控新政策。記者采訪發(fā)現(xiàn)，首付比例提高讓不少購房者措手不及，不少人為湊齊突然提高的首付款不得不推遲簽約日期。業(yè)內(nèi)人士分析，新出臺(tái)的信貸政策變化讓樓市出現(xiàn)新的變局，部分剛要釋放的剛性需求重新進(jìn)入觀望。同時(shí)，由于首付比例門檻的提高以及三套房貸的叫停，10月份的樓市將再次面臨變局。
島城開始執(zhí)行信貸新政
“首次買房，即使在90平方米以下，首付款的比例也調(diào)高到30%了。”9月30日上午，偉東幸福之城二期萊茵鉑岸項(xiàng)目售樓處的工作人員說。據(jù)介紹 ，他們已經(jīng)接到了合作的商業(yè)銀行的通知，對(duì)于貸款購買商品住房，首付款比例一律執(zhí)行30%的比例。
9月30日下午，記者對(duì)島城在售的10多家新盤一一進(jìn)行了咨詢，發(fā)現(xiàn)首套房的首付比例均已執(zhí)行了新的政策，二套房的首付比例也嚴(yán)格執(zhí)行50%的規(guī)定。“如果現(xiàn)在買房子，首付款的比例肯定是30%，二套房貸款首付50%。”隆海海之韻的銷售人員說。據(jù)金光麗園的銷售人員介紹，盡管目前他們?nèi)詫?duì)90平方米以下的新房執(zhí)行20%的首付比例，但已經(jīng)接到了首付款提高到30%的通知。
此外，10多家新盤項(xiàng)目的銷售人員表示，如果購房者屬三套房，辦理貸款的可能性幾乎是零。
多數(shù)銀行叫停三套房貸
今年4月份，國務(wù)院要求房價(jià)過高地區(qū)暫停三套房貸，但隨著時(shí)間的推移，有些銀行開始悄悄放松了三套房貸門檻。
9月30日，記者采訪了解到，隨著國家對(duì)三套房貸趨嚴(yán)，銀行再度抬高了門檻。建行于8月份加入了暫停三套房貸的大軍，只有工商銀行和華夏銀行可以辦理三套房貸。
“還沒有接到通知，三套房貸仍可以辦理，但如果新的政策要求銀行停止三套房貸，在接到新的政策后我們就會(huì)立即執(zhí)行。”工商銀行青島市分行住房金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李鍵說。
華夏銀行青島分行房貸部全經(jīng)理說，國家政策出臺(tái)后，華夏銀行暫停辦理三套房貸，后來總行認(rèn)為青島不是一線城市，就放開了三套房貸。“雖然現(xiàn)在三套房貸可以辦理了，但只有優(yōu)質(zhì)客戶才可以辦，并且首付要在55%以上 ，貸款利率也要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%以上。
股份制銀行當(dāng)中，中信銀行、興業(yè)銀行等多家銀行的青島分行早就暫停了三套房貸，一直沒有松動(dòng)過。“我們是在7月份左右暫停的三套房貸，此后一直沒有松過口子。”9月29日下午，中信銀行青島分行零售業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理?xiàng)钗闹f。
據(jù)了解，還有的銀行規(guī)定三套房貸首付需要六成，利率則需要上浮50%。
“曲線”貸款購房遭到封殺
房貸緊縮政策出臺(tái)后，部分購房者打起了“曲線貸款”的主意，部分炒房者以辦理個(gè)人消費(fèi)貸款為名，騙取銀行貸款用于購房。據(jù)了解，一般個(gè)人消費(fèi)貸款主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的貸款(不包含房貸)，包括耐用品消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款。但市場上部分消費(fèi)貸款產(chǎn)品仍然標(biāo)明“可用于購房”。正因如此，一些不符合貸款條件的炒房者盯上銀行的這個(gè)漏洞，通過抵押自身擁有的房產(chǎn)來辦理貸款投入樓市。
在國家新的政策中，明確要求銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。“我們?cè)缇蜁和�(gè)人用于住房的綜合消費(fèi)貸款，目的就是為了限制炒房。”楊文柱說，現(xiàn)在居民辦理其他消費(fèi)貸款，銀行會(huì)要求其提供有效的合同，并且將錢匯入對(duì)方的賬戶，留給個(gè)人操作的空間并不大。“監(jiān)管不可能做到百分之百，但試圖通過消費(fèi)貸款鉆空子不是太容易，國家新政策出臺(tái)后，各銀行會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)消費(fèi)貸款的監(jiān)管力度。”楊文柱說。
不少購房者重新選擇觀望
首付款比例的提高讓不少購房者不得不為多出的首付款著急。“我在李滄區(qū)定了套90平方米的房子，9月中旬交了定金，因?yàn)槭鞘状钨彿�，�?dāng)時(shí)的首付比例是20%，但今天客戶經(jīng)理通知我，首付提高到了30%。”李滄區(qū)的購房者昝先生說，多出的10萬余元的首付款一時(shí)湊不齊，他只好推遲了簽約的日期。
“以前首付兩成就可以了，錢都準(zhǔn)備得差不多了，沒想到新政策將首套房首付進(jìn)行了上浮。”市民李光杰說，如果湊不齊首付款，他準(zhǔn)備放棄選中的房子，再等等看。
9月30日，記者采訪了解到，首付比例的提高讓不少本來忙著挑房子的購房者重新選擇了觀望。“新一輪的嚴(yán)厲調(diào)控是不是要來了，房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化呢？”李光杰說，他身邊的不少朋友也勸他再等等看。
“信貸政策的變化讓不少購房者重新陷入觀望狀態(tài)，10月份島城的房地產(chǎn)市場將會(huì)再次面臨考驗(yàn)。”安泰信集團(tuán)市場研究總監(jiān)張百忍說，考慮到三套房貸也從嚴(yán)，外地購房者買房也受到嚴(yán)格限制，湊不齊首付或貸不下款的情況會(huì)存在，10月份可能會(huì)出現(xiàn)退房潮。
但青島理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張?jiān)嫡J(rèn)為，此次信貸調(diào)控本身對(duì)青島房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。“青島的三套房貸并不多，取消三套房貸對(duì)住房市場影響不會(huì)很大。”張?jiān)嫡f，國家對(duì)信貸的調(diào)控，主要在心理層面。
■延伸調(diào)查
樓市能否回暖開發(fā)商很擔(dān)憂
10月份歷來是房地產(chǎn)開發(fā)商不肯錯(cuò)過的黃金季節(jié)，9月30日，記者采訪了解到，目前至少有10多家新盤確定將于10月份上市。包括市南區(qū)的中鐵青島中心，四方區(qū)清江路的中海清江華府、偉東幸福之城二期，城陽區(qū)的卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目以及萬科城市花園項(xiàng)目，李滄區(qū)則有藍(lán)山灣、湖畔雅居櫻園、中南世紀(jì)城等三個(gè)項(xiàng)目上市。
受今年4月份以來樓市調(diào)控政策影響，不少新盤推遲開盤日期，加上購房者普遍持幣觀望，新建商品房的簽約成交量遠(yuǎn)不如去年火爆，10月份則成為開發(fā)商重點(diǎn)布局的節(jié)點(diǎn)。為了撬動(dòng)市場，不少新盤項(xiàng)目推出了打折優(yōu)惠等措施。但在采訪過程中，不少開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)新出臺(tái)的調(diào)控政策顯得憂心忡忡，“10月份的房地產(chǎn)市場如果仍不能全面回暖，錯(cuò)過了10月就相當(dāng)于失去了回暖的機(jī)會(huì)了。”一位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
記者 王愛科 肖良華
■分析
房價(jià)上漲動(dòng)力或因此減退
9月29日晚，國家多部委分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次出臺(tái)的新政策在4月份“國十條”的基礎(chǔ)上再次加大了調(diào)控力度，房價(jià)上漲的動(dòng)力有可能因此減退。
根據(jù)9月29日晚多部委出臺(tái)的措施可以看出，雖然政策主體依舊是對(duì)4月份“國十條”的進(jìn)一步落實(shí)，但在許多細(xì)節(jié)上均發(fā)生了些許變化。根據(jù)新的政策要求，各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。對(duì)“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”。如果說此前聚焦于信貸和契稅方面的政策調(diào)整還有些“間接”調(diào)控的味道，那么對(duì)一定時(shí)期居民貸款購房套數(shù)的限制則是直接對(duì)炒房說“不”的調(diào)控。炒房者可利用的政策空間將進(jìn)一步被壓縮。
新調(diào)控政策中對(duì)“完善差別化的住房信貸政策”的要求基本上重申了4月“國十條”的各項(xiàng)政策。不過其中三點(diǎn)變化很可能對(duì)未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要的影響。首先，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。這兩條是全國“一刀切”式的政策，更有利于打壓非自住性購房。除此之外，對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上的政策更加嚴(yán)厲，無疑提高了購房的門檻，對(duì)限制投機(jī)性的購房行為將有顯著作用。另外，各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。這將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究院院長楊紅旭認(rèn)為，這次出臺(tái)的政策雖然還是在落實(shí)“國十條”，實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出“國十條”范疇。在這一政策的影響下，房地產(chǎn)市場走勢(shì)可能有變化，十月份的市場表現(xiàn)可能會(huì)比九月份差一些。今年第四季度，重點(diǎn)城市的商品住宅成交量估計(jì)將比8月、9月略有回落，房價(jià)上漲的動(dòng)力減退，基本上將會(huì)以盤整為主基調(diào)。據(jù)新華社
■答疑
征收房產(chǎn)稅旨在抑制炒房
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人9月30日就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整回答記者提問時(shí)表示，隨著商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用。
對(duì)于如何推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革問題，這位負(fù)責(zé)人表示，從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。
近年來，我國各地房價(jià)上漲幅度較大，尤其是一些大中城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購房活躍。為切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)通知有關(guān)精神，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部9月29日聯(lián)合發(fā)出通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
據(jù)介紹 ，國家分別于1999年和2008年出臺(tái)政策，對(duì)個(gè)人購買自用普通住房減半征收契稅，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房減按1%稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
據(jù)悉，現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年�；诋�(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《中國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。此次調(diào)整旨在保證居民基本居住需求的同時(shí)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房。