三亞鳳凰島模型
近期樓市政策迭出，全國一線城市房價受到較大影響，看看2010中國房價最該下降的八大城市。
N01、三亞
2008年上半年三亞的濱海洋房與集合別墅售價在7000元左右，下半年上漲至9000元，2009年上半年迅速上漲至14000、17000、19000元，至歲末，三亞出臺了一人限購五套房政策以抑制已經突破三萬元大關的海景別墅或洋房。
三亞作為國際旅游島的金三角中心，受到國內外消費者的青睞，房價快速上漲亦在預料之中，但如此短的周期集中翻番如此厲害，再現(xiàn)了比當年更為驚人的瘋狂。
除非熱錢與投機資金作怪，不然不可能短期集中上漲如此迅速，預期伴隨政策管制與當?shù)匦姓刂拼胧┏雠_，再加上整體環(huán)境的緊縮，三亞跌幅應該排名最前。
N02、濟南
兩年前濟南東郊房價尚在4000以內徘徊，全運會舉辦權的獲得以及東郊體育場館建設帶動了本區(qū)域房價迅速上位，與此同時，濟南中心區(qū)房價在金地等名企帶動下迅速拉開層次，由此讓濟南房價迅速步入到先進省會城市的行列，目前濟南住房單價穩(wěn)定在六七千元之間，高檔住宅突破三萬元大關。毗鄰的章丘房價亦節(jié)節(jié)攀升。
但濟南總體資源不足以支撐一個特大城市的房價，并且齊魯大地由東而西一字擺開，東有青島，中有濟南，西接河南，全省總體均價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，而省會吸納的投資消費帶動房價快速上漲的局面不可持續(xù)，預期濟南房價將穩(wěn)定在均價6000元左右比較合理。
N03、杭州
現(xiàn)在的杭州樓市，可用兩句話來形容，一句是指杭州市區(qū)，即原有杭州市區(qū)范圍，天價房比比皆是，另一句就是直把汴州作杭州，意思是說杭州各周邊城市以杭州為標準快速跨進，形成杭州三角高價區(qū)域。
杭州固然具備宜居城市的優(yōu)越地理與歷史人文條件，但杭州周邊嚴格來說是工業(yè)興市，因此團聚在杭州周邊三百公里范圍的大城市如蘇州、昆山、上海都可以吸引本地消費出城，但實際上杭州的高檔住宅一直不愁銷路，有更多的外地人移師杭州。預期異地投資今年應該會大幅縮減，所以杭州房價將整體下滑。
N04、東莞
泛珠三角一體化以及廣深一體化亦不足以支撐東莞同時近百個高檔盤的推盤量，五步一酒店十里一公園也不中以支持這個城市按月上漲的住宅單價，其二手房全年差不多翻一番，由原來的3700元到年末的6100元，新房價格反季穩(wěn)定在6300元左右，別墅更實現(xiàn)了開售即罄。
東莞本地改善性剛需可以支持五六千元的住宅均價，但按照歲末的趨勢，以前住宅均價一直徘徊在5200-5600元之間，最后一個季度卻迅速穩(wěn)定到6200元關口，這證明本地需求釋放仍然為當?shù)匦枨笾髁Α?/p>
但東莞投資投機市不太具備長期性，因此在緊縮影響剛需的條件下回調到原有水平是今年價格主流，下調空間在500元左右比較現(xiàn)實。
N05、武漢
武漢是最應該合理下跌城市，其非規(guī)范原因在于：武漢如同這個平民化城市一樣聚集著全國乃至全球的主流供應商，武漢房價借鑒市場的不多，反而是以國內類似城市為參照的人為上漲居首，這種房價人為波動應該在新的一年被排除，比如萬達帶動的訂單商業(yè)，單方均價兩至四倍于市場價，并且容積率亦高于同區(qū)域同類項目至少五成，這里的房價高漲就與萬達宣傳的訂單地產密切相關。
兩年前，漢水濱河的水木清華，開盤預期目標價位被確定在5600元左右，并且稍嫌激進，現(xiàn)在呢，均價快速上漲至約13000元/平米，這種漲勢一方面依了四新片的成長與成熟，另一方面與國內濱水樓盤被熱炒密切相關，完全存在較多泡沫成分，而且透支城市規(guī)劃也是這類樓盤漲價的原因之一。
未來武漢的版圖擴張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、漢川、鄭店、江廈等，這類區(qū)域樓盤將完全上漲，帶動市區(qū)置業(yè)流出，投資投機置業(yè)向城外集中，中心區(qū)域房價理性適當下調以吻合中高檔需求。
武漢的房價應該位居全國前列，但結構必須按照上述調整，形成圈層結構，預期武漢的平均房價今年破六應該的，但二環(huán)沿線及中心片區(qū)濱水應適當下調，副中心可能適當上漲。
N06、長沙
長沙的樓市一直在營銷文化與房價兩個方面保持國內領先地位，在長沙，各類樓盤的營銷形象，包裝水平以及營銷手段不輸國內任何一個城市，長沙也以其濃厚的積淀吸引了國內主流營銷團隊進入，長沙亦在地王級現(xiàn)象中引領一段潮流。
截止2009年，長沙住房均價保持連續(xù)上漲態(tài)勢，今年一月環(huán)比上漲1.3%，住房均價上漲9.3%，是國內三十五個樣本城市上漲最強勢的省會城市。
長沙樓市受到城市群的影響比較大，再加上土地集中，鄰近城市株洲、湘潭目前尚沒有能力匹配長沙的住宅開發(fā)水平，這直接導致投資投機過度集中于省會。
當然，長沙遠低于武漢的住宅均價以及8000平方公里版圖1500萬總人口的城市群區(qū)域發(fā)展，使得開發(fā)商有充足的信心拿地囤積房源并保持穩(wěn)中上漲的輿論價格，但不要忘記長沙文化效應也會擠兌出過多的流出性消費，預期房價調整將圍繞中心城區(qū)進行。
N07、青島
青島收獲了2009年，有句話是流行語，月光盤，說的是青島樓盤開盤即賣光，當月售罄的廣告充斥著報紙。在青島推出的市區(qū)副中心的經濟房項目，確定的基本售價達到7000元，無一棄購。
過去東部濱海一枝獨秀的局面被全面上漲替代，毗鄰的膠南日照等市房價亦水漲船高�？绾４髽蛞约凹t島黃島青島聯(lián)通，預期青島房價依然會更進一步上漲。
顯然，這種上漲并不基于本地合理需求，因此在遏制投資投機政策環(huán)境下理應做出合理調整，濱海尤其應注意不要步海南后塵。中西部及毗鄰的膠州、膠南、日照將會進一步跟漲。
N08、重慶
直轄后重慶樓市迅速擺脫三四線城市的定位步入國內明星級城市的行列，這既得益于國內熱錢的追逐，更得益于各地主流開發(fā)商紛紛將重慶作為西部的基地與橋頭堡。
薄熙來主政重慶后，確立了濱江商務新區(qū)建設與外圍衛(wèi)星城建設并舉的宜居重慶建設方略，在騰籠換鳥過程中，重慶房價、成交量、房價上漲幅度一度穩(wěn)定在國內前列。
顯然，重慶的未來在江北，這也是房價上漲的合理區(qū)域，但濱江商務區(qū)不足以支撐持續(xù)過萬的樓市，而且從城顯市功能來說，商務區(qū)不等于高檔居住區(qū)，重慶尤其如此，伴隨重慶功能調整，重慶房價應在現(xiàn)有水平穩(wěn)定下來。
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