10月1日以后，北京的購(gòu)房人收房前，將收到開(kāi)發(fā)商發(fā)放的業(yè)主一卡通，業(yè)主需要在卡內(nèi)預(yù)存最多不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；從首戶業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開(kāi)發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，但在業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3個(gè)月都未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等4種情況發(fā)生時(shí)，開(kāi)發(fā)商則可以收取物業(yè)費(fèi)�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，昨天，市住建委發(fā)布了配合該辦法的實(shí)施細(xì)則。

物業(yè)細(xì)則·免費(fèi)

前期物業(yè)管理免費(fèi)

根據(jù)細(xì)則規(guī)定，下月1日起申請(qǐng)的商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目，都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，不得向業(yè)主收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

前期的物業(yè)管理期限，是指首戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接的階段。在這個(gè)階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)包括：1、在銷(xiāo)售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2、委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算；3、將測(cè)算結(jié)果在銷(xiāo)售場(chǎng)所進(jìn)行公示；4、將測(cè)算出的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；5、按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；6、在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的業(yè)主一卡通；7、向業(yè)主收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，并將收費(fèi)起始時(shí)間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

開(kāi)發(fā)商在售房前的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。這就意味著，將來(lái)業(yè)主買(mǎi)房時(shí)，就可以知道小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

物業(yè)細(xì)則·預(yù)存

入住前預(yù)存物業(yè)費(fèi)

雖然前期的服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但在入住前，業(yè)主也需要提前預(yù)存一筆物業(yè)費(fèi)。根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，本市將實(shí)行房屋管理業(yè)主一卡通制度，每套房屋對(duì)應(yīng)一張業(yè)主一卡通。在交付房屋前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的業(yè)主一卡通，業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在卡內(nèi)預(yù)存不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

除了預(yù)存物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，業(yè)主一卡通同時(shí)具備銀行端的金融的功能和在北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)時(shí)的公共決策平臺(tái)功能。據(jù)了解，業(yè)主公共決策平臺(tái)目前已開(kāi)發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》同步上線。

物業(yè)細(xì)則·劃卡

四種情形還要收費(fèi)

新發(fā)布的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則中，雖然明確由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，且在成立業(yè)主大會(huì)、與開(kāi)發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，業(yè)主不需要交納物業(yè)費(fèi)，但同時(shí)也明確，如果出現(xiàn)4種情形，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)約定，通過(guò)銀行直接從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)費(fèi)：業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開(kāi)始查驗(yàn)的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，而全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，圍繞共有部分行使共同管理權(quán)利的組織，是業(yè)主大會(huì)。因此，業(yè)主入住以后，在符合法定條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極組織成立業(yè)主大會(huì)，并從建設(shè)單位手中接管物業(yè)共用部分，行使共同事項(xiàng)的決定權(quán)。該負(fù)責(zé)人表示，規(guī)定了4種開(kāi)發(fā)商可以收費(fèi)的情況，也是告訴業(yè)主，如果因?yàn)椴幌虢晃飿I(yè)費(fèi)，拖著不成立業(yè)主大會(huì)是不可以的。不過(guò)，建設(shè)單位向業(yè)主收費(fèi)之前，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費(fèi)起始時(shí)間以及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。