自1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵(lì)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機(jī)制的趨勢(shì)才明朗,商品房預(yù)售制度正�；辛丝赡�。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性,并有助于降低開發(fā)商的存貨成本,在國(guó)際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴２贿^各國(guó)和各地區(qū)都對(duì)住房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件:一般而言,大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)開發(fā)商的預(yù)售資格進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制。如在香港,資金充裕、擔(dān)保充分的大企業(yè)更容易獲得預(yù)售許可。在美國(guó),雖然預(yù)售的方式比較靈活,甚至可以未開工預(yù)售,但是資信和商譽(yù)好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。在日本,開發(fā)商只有具備合法的建筑許可證,才能辦理預(yù)售。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)和支付比例:幾乎所有的國(guó)家在期房預(yù)售時(shí),都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對(duì)預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)、方式和比例進(jìn)行明確。一般而言,幾個(gè)非常關(guān)鍵的支付節(jié)點(diǎn)是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房開工并建好房基、房屋封頂、全部設(shè)施竣工等建設(shè)節(jié)奏分別支付不同比例的預(yù)售資金。具體而言,日本、美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡、中國(guó)臺(tái)灣明確各自的定金支付比例為10%、5%~ 10%、5%~10%、20%、10%。德國(guó)和法國(guó)一般在簽訂預(yù)售合同時(shí)不支付定金,而是以是否建好房基為起點(diǎn),進(jìn)行分批、分期支付。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理:從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,幾乎所有的成熟市場(chǎng)都會(huì)引入第三方的托管賬戶,預(yù)售資金并不能一次性全部進(jìn)入開發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專門管理,并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進(jìn)度逐筆撥付。
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